自九十年代以来，随着城镇住房制度改革的深入推进、居民住房消费的有效启动及房地产投资的持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，其市场化程度日益走向成熟，逐步从以产品为中心转向到以客户为中心的发展时期。房地产企业要在竞争中立于不败之地，必须充分重视客户关系管理，首要问题就是对客户特征有全方位的把握。 在这种背景下，本文从房地产行业特殊性入手，结合房地产客户研究基础理论，引入数据挖掘理论和技术，构建基于数据挖掘和数据仓库理论的房地产企业客户特征分析系统；进而通过企业调研，确定挖掘主题，设计调查问卷；然后以宁波市房地产市场作为研究对象，开展市场调查，进行实证分析；通过聚类、决策树、关联、因子与相关分析等数据挖掘与处理方法，得出宁波市房地产开发企业目标客户群特征因素，以及市场细分客户特征因素。 论文的研究提供了具有一定应用价值的研究方法和成果，旨在帮助房地产企业准确而全面把握客户特征，进行有针对性的市场开发和策划营销，提高企业核心竞争能力。