步入二十世纪已经过去十几年,身处地球村,经济一体化背景下,我国的房地产发展面临的环境变幻莫测。目前,我国的不断促进城市建设,住宅商品房持续受到关注,越来越多的人开始对其进行投资、购买等,由此也就吸引了大批的房地产商开发房产。现代房地产发展的一个主要依靠就是住宅,要促进其发展,就要大力发挥营销策略的效用。然而,现在我国针对一些高端青年的住宅营销尚未成熟。面对这样的现状,首要的就是要明确消费者的层次以及他们的需求,在此基础上,制定一项科学合理的营销策略,从而为公司进行更好地市场定位,这样一来,既能够满足市场需求,又能提升自身收益,这也正是许多的房地产公司以及政府聚焦的问题。本文以市场营销理论作为理论支撑,综合运用营销环境分析理论、STP和4P理论来丰富文章的理论依据。本文的研究对象是万科的金域蓝湾项目。首先,对公司的相关背景做了一番简要的介绍,还有该项目的有关情况,以及其目前已经采用的营销策略等,在此分析基础上,立足于其目前的营销情况,发现其中的不足。接着,考虑其面临的营销环境,并运用SWOT分析法,从宏观和微观层面来对该项目面临的环境做详尽的调查和分析,确定其自身的优势和劣势,外部的机遇和威胁等,进而提出相应的解决方案。然后,在运用STP理论,从四个方面入手细分项目,并重新对其定位,主要包括顾客本身的因素、顾客的购买心态、顾客对户型的需求以及顾客对所处小区和产品本身特质等方面的需求等。最后,提出相应的解决策略,包括产品、价格、渠道与促销等。文章最后,立足于目前的营销情况,以及营销策略的落实情况,还提出了一定的措施来保障各项策略的贯彻实施,以冀为该项目的营销提供一定的参考和借鉴。