随着中国经济近十年来持续快速的发展,全国房地产投资额由2006年的2万亿快速攀升至2016年末的10.26万亿,平均年增长达18%之多,成为中国经济持续增长的核心动力之一。2015年10月以来,随着房地产市场去库存和限购政策的全面实施,全国一二线城市住宅销售市场迎来爆炸性的增长,去库存效应明显,与之相对应的是土地价格的快速攀升,一二线城市地王频出。土地成本的高企、电商对实体商业的冲击、国内消费市场增长缓慢,让各地的商业地产库存高企。因此,在中央提出的供给侧改革大方向旗帜下,在面对众多影响商业地产发展的因素中,如何解决好商业地产的发展,成为本文研究和解决的核心问题。影响商业房地产的核心因素可根据其各阶段的工作时序分成三类,一类是前期因素,指的是项目施工前的因素,包括有土地获取成本、项目定位、规划设计等;一类是商业项目建设期间因素,即项目的成本控制、组织管理、施工质量等因素;最后一类是项目建设完成后的运营阶段因素,如运营团队素质、营销计划、物业维护、品牌推广等。在所有这些因素当中,影响商业地产项目最关键的是获取土地的成本、建设成本和商业定位这三个因素。从以往的研究文献来看,大多以影响项目定位的因素作为研究对象,通过分析定位因素进而提出项目的经营模式方向,研究的关注点局限于定位因素,忽略了土地成本、建设成本等因素对商业经营模式的影响。本文尝试在国内实体零售商业受电商严重冲击的市场情况下,从商业运营角度出发,对影响商业项目的土地成本、建设成本和定位等因素作分析,研究土地成本与商业经营模式二者之间的关系,从而确定各商业经营模式和定位对应的合理土地成本价格范围,让商业项目从获取土地阶段开始,就明晰定位与运营是否可行,减少市场经营风险。同时,也可作为地方政府对城市商业发展规划和商业土地出让价格的制定作参考。让国内的商业地产市场健康发展。