1998年我国取消福利分房以来,商品住宅市场投资不断扩大,商品住宅销售面积逐年增加,商品住宅市场得到了快速发展,成为国家的支柱产业。与此同时,伴随商品住宅价格的日益上涨,也出现了一些问题：供求关系紧张,商品住宅供给结构不合理,住宅价格上涨速度过快,甚至有些城市住宅市场可能存在较大的泡沫成分。一时间,住宅价格问题引起社会各界的广泛关注,住宅市场是否存在泡沫?到底商品住宅的价格是怎么形成的?是什么因素影响和决定着商品住宅的价格?有关住宅市场及住宅价格的讨论一直在持续。但目前国内很多学者在泡沫研究中以定性分析为主,较少涉及对泡沫程度的研究；对商品住宅市场和商品住宅价格的研究也只是停留在相对宽泛的定性分析上,或者只对单因素的影响进行了研究,缺乏对多因素的定量分析和实证研究。因而无法知道城市商品住宅市场的准确状况,无法弄清商品住宅价格对哪些影响因素最为敏感,这些因素是如何影响商品住宅价格的,影响力到底有多大。本文正是试图在这方面做一些有益的尝试。论文首先利用蛛网模型探讨了商品住宅价格决定机制,并从需求和供给两个角度,对影响商品住宅价格的各方面因素进行了分析,得出了商品住宅价格的一般模型；接着论文利用逐步回归方法对西安商品住宅价格进行了回归分析,得出三个显著影响商品住宅价格的因素：土地价格、居民可支配收入和居民消费价格指数(CPI),并对这三个因素的影响方式及影响力进行了分析；然后,在对商品住宅市场泡沫分析的基础上,建立商品住宅市场泡沫综合测度体系对西安1998—2009年商品住宅市场进行泡沫测度,结果表明西安商品住宅市场1998—2008年运行良好,2009年存在轻度泡沫；论文最后根据前面的研究结果,提出关于西安商品住宅市场宏观调控的政策建议。