中国国土资源部发表的报告中指出2009年全国住宅平均价格是4474元/平方米，房价涨幅达25.1%为十年最高。国家为了稳定房地产市场、遏制房价过快增长出台了一系列的政策，将与房地产有关的一切举措推到了风口浪尖上。这次出台的房地产调控政策中，银行起着很关键的作用，比如在国八条和国十条中都有规定银行住房按揭贷款中首付比和贷款利率的限制，以及住房按揭贷款优惠利率限制，所以本轮空前的房地产调控政策必然会对银行住房按揭贷款产生影响。本文主要就房地产市场调控背景下的银行住房按揭贷款进行研究，从银行的角度，通过三大部分来分析房地产市场调控背景下的住房按揭贷款：第一部分是我国住房按揭贷款的基本理论及其发展历程，并通过分析我国房地产市场和住房按揭贷款的相互影响来引出第二部分我国房地产市场的调控；第二部分，从我国目前多举措调控房地产业的背景下，通过分析银行住房按揭贷款的现状提出了银行住房按揭贷款存在的问题以及可能存在这些问题的原因。第三部分就是从建议和自我理解的角度指出银行应采取哪些措施来面对出现的这些问题，完善我国的住房按揭贷款，使其更适应当今房地产调控的背景，有利于我国住房按揭贷款的发展。