住宅是人们生活居住与工作的重要场所,是人们生活的必需品,住宅问题因关系到千家万户的居住需求,备受社会关注。我国自1998年实行货币化分房的房屋制度改革以来,住宅开始成为商品进入市场流通,我国的住宅产业开始迅猛发展,住宅商品房价格一直持续上涨。在我国目前的住宅商品房市场上,一方面广大消费者因为住宅商品房价格高企,买不起房,不能实现居者有其屋；而另一方面却存在着大量的住宅商品房、高档住宅闲置,占用了大量的资金,影响到房地产经营资金正常周转,而且资金还在不断加大流入,这种不平衡状况将直接威胁到整个房地产业乃至整个国民经济的健康发展。传统的价格分析方法并不能很好的解释住宅商品房市场的现实问题,本文运用房地产,产业经济学,投资学,工程造价等多学科对住宅商品房的定价机制进行综合分析。首先本文对国内外相关研究文献进行了综述,并对住宅商品房的概念进行了界定,分析了其产品特征与基本属性,并简要介绍了现在住宅商品房的定价方法。本文第三、四、五部分是文章的重点,第三部分先介绍了住宅商品房价格的形成,并对影响商品房价格的因素土地、资金成本、建安成本、房地产需求进行了深入分析,然后再探讨得出我国住宅商品房的价格博弈与定价机制。第四部分对中国房地产泡沫进行实证分析,选取了全国和北京、上海两个地区1997至2011年的数据,得出全国范围内出现了轻度房地产价格泡沫,北京市出现了重度房地产价格泡沫,上海市出现了中度房地产价格泡沫。第五部分分析了现行住宅商品房定价机制问题产生的原因是由于我国住宅商品房市场的双重垄断结构、地方政府的政绩追求以及我国投资品市场的不完善决定的。分析了造成住宅商品房高位运行的原因,并多角度剖析住宅商品房高价格带来的经济不良影响。文章最后,在第六部分提出了解决住宅商品房价格过高的思路,一是要规范地方政府的行为,实现地方政府职能的回归。二是政府要对寡头企业进行一定的管制,包括强制其披露信息,开发成本的公布,合理利润率的确定,定价过高的惩罚。三是要加大住宅商品房替代品的供给力度,也就是加快经济适用房与廉租房的建设。四是要加强舆论的引导,建立监控住宅商品房泡沫的预警机制与正确的消费者舆论导向。