商品房预售按揭制度实质上是我国借鉴英美法系按揭制度应用于房地产经济的结果,可是它一旦在我国付诸实践,就像一粒金黄的种子撒播于肥沃的土壤,立刻萌生出勃勃生机。原因在于商品房预售按揭适应了市场经济发展的需要,其本身便有旺盛的生命力,既为开发商乐以接受,又为购房者提供了最佳融资方式,更为金融贷款机构拓展了业务,促进资金良性循环,降低风险。实践操作的广泛应用,商品房预售按揭这一担保形式已经不是陌生概念了,但立法者却迟迟不动声色,究竟原因何在?这是本文选题的主要出发点。随后,笔者通过对其概念界定、法律属性、设定及效力加以论述,试图揭开商品房预售按揭的神秘面纱。基于这些琐碎的研究,形成一个所谓的制度体系,这是本文撰写的第二个着眼点。依照这种思路,本文展开论述并以之为文章架构。 本文第一部分的商品房预售按揭法律制度概论分为三个小部分。首先是界定何为商品房预售按揭,这是全文研究的基点,明确商品房预售按揭的概念,为以下的论述奠定基础。其中,本文将商品房预售按揭从字面上拆为商品房预售与按揭两部分分别阐述;然后概括性的介绍了英美法系国家和地区的按揭制度。对英国法、美国法和香港法相关制度的论述,使我们能更清楚的了解按揭的前身与发展及在各国的制度差异,在引进该制度时不致盲目移植;最后,得出商品房预售按揭的概念,打破实践操作的认识误区,认为真正的商品房预售按揭法律关系当事人仅有按揭人与按揭权人双方。 定位了商品房预售按揭涵义后,本文的第二部分对商品房预售按揭法律制度性质作以探讨,其中分为四个小部分。第一小部分阐述了商品房预售按揭担保标的物,本文认为商品房预售按揭担保标的物——楼花全部权益既不能理解为所有权,也不能理解为期待权,应为债权,即购房人依《房地产买卖合同》对开发商所拥有的债权。基于这一观点,本文采取比较分析的方法,论述商品房预售按揭性质。首先在第二小部分介绍了不同学说对商品房预售按揭担保性质的观点;然后在第三小部分又对各个观点逐一批判,找出按揭与它们的区别,