以作业为基础的成本核算方法作为现代企业的先进管理工具在国外已被广泛研究与应用。它不但能够提供科学的间接费用分配方法,使成本核算更加正确,而且还可以使成本管理更精细。我国目前对如何在物业服务企业运行作业成本法,提高企业整体成本管理水平涉及的不多。因此,本文尝试运用作业成本法来核算物业成本,探索一条物业服务企业成本管理的新思路。本文采用定性与定量相结合的分析手段,对物业服务企业成本管理进行全面研究。在对作业成本法进行系统分析的基础上,以物业管理的基本涵义为出发点,从物业成本管理中存在的问题出发,结合物业服务成本核算特点,根据作业成本法的实施因素分析,将作业成本法引入到物业服务企业成本核算中,以作业成本核算为基础,从作业分析、作业预算、标准作业成本、作业成本差异分析、作业成本控制、绩效评价、作业优化等方面来研究描述,建立一个基于作业的物业服务企业成本管理模型,满足物业成本管理的需求。并且将该模型应用到GW物业服务企业成本管理中,重新设计物业成本核算体系,通过作业成本差异分析,确定成本降低的重点环节,证明了新体系对于物业成本信息正确性和全面性的保证。本文研究的基本结论是：其一,作业成本法是一种成本计算方法,也是一种以作业为基础的成本管理方法,其突出的优点是能为物业管理决策者提供相对准确的成本信息,并提供一种作业管理思想；其二作业成本法在服务要求多样化,间接成本比重比较高为特点的物业服务企业应用的效果明显；其三,通过作业分析,作业价值链分析不仅能有效降低物业业务成本,而且能全面提高物业服务企业成本管理水平。因此,作业成本法不仅适用于制造企业,而且也适用于物业服务业等其它行业。