近年来，我国商品房价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多项措施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达给地方政府。但即便如此，调控的效果仍不显著，有些城市的房价不跌反而涨得更快。这说明影响房地产定价的因素是多方面的。本文从讨论房地产的性质出发，阐述了国家调控房地产的必要性，着重介绍了房地产的定价理论，通过对影响房地产定价的内外因进行实证研究，进一步确定影响我国房地产定价的因素，从而为我国以后的房地产调控提出了参考意见。文章分为四个部分： 第一章绪论部分简单的阐述了一下选题的背景、研究意义和写作的基本框架，以及本文在写作过程中的创新之处等。 第二章概括的说包括两个部分，即房地产业的性质和国家调控房地产业的必要性及措施建议。本章首先讨论了房地产业的性质，指出房地产业的虚拟资产特性；接着从金融业与房地产业的紧密相关性讨论了国家调控房地产业的必要性，并借鉴国外发达国家调控房地产业的特点，对我国的房地产业调控提出意见。 第三章从四个角度详细阐述了房地产的定价理论，分别从四个方面介绍了房地产定价过程中的影响因素。其中，基于实物期权理论的房地产定价法提醒我们在为房地产定价时要注意房地产开发投资过程中存在的潜在选择权，这些选择权无疑会影响房地产的定价；基于区域垄断市场的房地产定价理论又利用寡头垄断市场的相关理论介绍了当房地产市场存在寡头垄断情况时房地产的定价过程；而基于不完全信息动态博弈的房地产定价理论又从博弈的角度分析了房地产供求双方的在房地产定价中的均衡；另外本文还简单的介绍了另外两种房地产定价方法——市场定价发和特征定价法，市场定价法从房地产供应商的成本出发，加上利润，即为房地产的出售价格；与此相对，特征定价法则可以说是从需求的角度说明了购房者购买的不单单是房子本身，因此给房地产定价时不仅仅只考虑房子本身的情况，还要考虑房屋周围的环境因素等。通过对理论的综合论述，在本章的后半部分，本文从房地产“双性”(即一般耐用消费品和虚拟资产)两个角度综合论述了影响房地产定价的各个因素，并为下章的实证分析选定了自变量，打下了基础。 第四章在第三章的基础上，确定样本数据，进而通过统计软件Eviews进行实证计量检验，并对计量结果进行分析，阐述各变量所代表的意义。最后在实证分析的基础上本文得出如下结论：本轮房地产热的价格驱动因素有国家外汇储备、上证综指、贷款利率、储蓄存款和城镇化率。其中影响最大的是城镇化率，接着分别是贷款利率、外汇储备、股价指数和储蓄存款。