北京自五十年代以来建设的居住小区所面临的普遍问题:交通设施普遍落后于人们的需求;公共设施配套不足,缺少必要的维护;相关管理措施以及法律法规不到位,缺乏更新改造的资金。本文通过广泛搜索总结国内外居住小区持续更新的理论与实践,结合北京方庄芳城园小区的具体实例调查,并研究产生上述问题的原因。其中最主要的两条就是一、缺乏相关的管理法规,仅有的一部《物业管理条例》在关于业主实施居住小区更新改造权利时的条例也缺乏可操作性,造成了居住小区更新改造没有实施主体,更新改造无法可依,无法施行。二、现代主义的规划思想从五十年代开始到现在一直在影响着我们的建设工作。它使得我们的居住小区建设从人居生活角度考虑问题的方法过于简单,居住小区配套的服务设施、体闲交往空间过少。所以从小区建成之日起就没能全方位的解决居民的生活问题,更新改造的议题从入住开始就存在了。经过本文对相关实例的对比与研究,给出了北京居住小区持续更新改造的建议,其中最主要的有三条:其一是明确居住小区持续更新改造的主体应该是街道办事处,业主委员会、业主大会只是居民的自治组织,只能起到监督的作用。其二是征收物业税,并应保证物业税的使用方向是居住小区的持续更新改造。第三是为居住小区的持续更新改造立法。通过以上措施的实施,使得居住小区的持续更新改造立项有实体,行动有规章依据,操作有经济后盾。如此就可以实现居住小区持续不断地更新改造,为居民永续提供和谐美好的家居环境。