个体对公共利益的冷漠与无奈,或者说个体理性与公共利益的矛盾,是公共问题治理过程中现代国家制度内部面临的重大问题。个体对其自身利益的追求得到现代社会的充分肯定和推崇,特别是市场经济下,承认和保护私权、个人利益是市场经济本身的逻辑,但是不能否认,现代社会同时存在着超越个体利益之上的共同的、公共的利益---公共利益。当各个个体处于相互依赖的状态时,各个个体之间必然会出现公共物品如何供应、公共资源如何利用、公共利益如何均衡以及公共秩序如何维护等诸多问题。我们不难理解公共产品的提供以及公共利益实现与全社会成员的利益福祉紧密相关,同时我们也不难看到现实社会生活中,公共利益有其存在的必要性、正当性和迫切性,但是市场机制在很多情况下不能保证公共物品的供给,这也是市场失灵的表现之一。即一方面公共利益的存在成为社会共识,另一方面我们又不得不看到个体往往不会主动为公共问题的解决和公共利益的实现与维护支付成本。因此,个体之间的公共利益要转化为现实,最终还需要通过完善制度设计以及政府规制来保障和实现。在以市场制度配置资源为基础的现代社会,如何平衡个体利益与公共利益是维系社会发展的关键问题。本文基于平衡社会利益、构建和谐社会的思路,通过对论证概念的界定和选题研究范围的限定,运用公共产品理论、外部性理论、公共悖论理论以及政府规制理论为本文提供理论支撑。论文以实现公共旅游资源使用的利益均衡为侧重点,深刻分析了旅游景区房地产开发带来的负外部性及困境成因,讨论了政府规制的必要性、重要性和面临的困难。最后在借鉴国内旅游景区房地产开发和国外公共旅游资源利益均衡实践先进经验的基础上,提出了旅游景区房地产开发政府规制机制应以实现公共旅游资源利益均衡为其指导原则,依循此原则,提出了若干旅游景区房地产开发的政府规制机制的对策建议。本文除结语外一共分5章展开讨论：第1章：导论。该部分主要介绍论文的研究概况。在本章中主要介绍了研究背景、问题的引出、国内外研究现状以及研究目的和意义,并描述了研究方法和框架。本文从两则关于旅游景区房地产开发行为的新闻报道入手,发现公共利益正经历着诚如亚里士多德曾断言的凡是属于最多数人的公共事务常常是最少受人照顾的事实,人们关怀着自己的所有,而忽视公共的事务的尴尬境况。对于旅游景区房地产上位概念旅游房地产的问题研究始于国外但形成于国内,国外鲜有文献涉及旅游景区房地产研究,国内研究主要集中于一般性的概念辨析和应用性研究,从理论上深入探讨的较少。本文试图改变以往单纯从旅游资源保护、生态环境维护角度来探讨景区旅游资源保护的路径,以旅游景区房地产开发为实践背景,尝试以利益均衡为研究切入点,研究的目的在于引起旅游资源使用的各方利益相关主体对旅游资源使用中利益平衡的关注,同时从管理学角度出发,尝试构建旅游景区房地产开发的政府规制机制,以期满足公共旅游资源使用中各方利益主体的利益诉求,平衡利益关系,促进各利益主体的良性互动,达到整体利益最大化。第2章：旅游景区房地产开发政府规制的理论基础。主要对立论所需要的基本概念进行了界定,为后续研究奠定统一的概念范畴并介绍了本文论证过程所需理论依据。公共产品经典理论认为公共产品具有非排除性和非竞争性,由于公共产品的特殊属性使得普通民众在公共旅游资源这种公共产品使用上倾向于“搭便车”,拥有搭便车的理性心态是造成“集体行动困境”的根源,也是公共事务出现危机的原因。集体行动困境造成在公共产品使用上出现个体理性与公共利益相悖的情形,这正是公共悖论理论中所描述的现象。政府规制是对市场失灵的调整,致力使经济、社会、行政等领域个体利益与公共利益达到均衡状态。第3章：旅游景区房地产开发与旅游资源使用利益均衡现状概述与问题分析。该部分以第二章的理论为论据论证了旅游景区房地产开发中公共旅游资源使用主体间利益失衡形成的原因、产生的后果以及利益均衡路径的选择。本文描述了旅游景区房地产开发与公共旅游资源使用现状,并绘制了利益相关者图谱,分析了图谱核心层利益诉求,认为目前我国旅游景区房地产开发中公共利益与个体利益冲突已经呈现。通过认真分析和研究,本文认为公共旅游资源是一种广义上的公共产品,相比以往研究中“搭便车”行为造成的公共产品供给不足的后果,更为严重的是公共旅游资源使用上的搭便车行为会造成公共产品消费者对公共产品缺失或公共利益侵占行为的熟视无睹,通过相关材料分析和问卷调查显示,公众游客普遍漠视公共旅游资源权益的现象普遍存在。旅游景区房地产开发中,部分依附旅游资源的房地产开发将公共利益变相置换为私人享有,个人利益凌驾于公共利益之上,由于公共产品的负外部效应会使负外部效应生产者忽视产品的外部成本增大供给。本文对以往理论研究中提出的克服公共悖论的几种破解方式的适用性进行了分析,认为基于产权理论的产权界定这种外部效应内部化的方式由于未将生态成本考虑其中,显示出这种解决路径在处理公共旅游资源外部性问题上的局限性,所以本文认为政府规制是突破此类公共悖论的必然路径。第4章：旅游景区房地产开发及旅游资源使用利益均衡的国内外经验借鉴。介绍了美国、日本在国家公园管理实践上的成功之处以及国内旅游景区房地产开发的部分实践及经验,本文在国内外经验特殊性考察的基础上,认为国外的道德规劝是值得借鉴的,并且政府参与个人利益与公共利益调整势在必行,国内旅游景区房地产开发的“造景建房”和“景房同建”从理论上讲既能满足利益相关者主体的各方利益诉求又能使公共旅游资源使用中公共利益与个体利益均衡,是值得参考的方式。第5章：旅游景区房地产开发的政府规制机制构建。该部分以利益均衡为指导原则,分别从加大政府干预力度、培育公民公共利益维护意识、建立健全法律法规、设置专门管理机构、构建社会规制机制以及制定经济税收政策和分类分层推进利益补偿等七个方面提出了构建旅游景区房地产开发的政府规制机制的建议,并强调针对不同的开发方式采取不同的规制引导措施,此部分作为机制构建建议是理论上的应然。本文可能的创新之处主要体现在以下两个方面：第一,研究视角的创新。本文主要从个体利益与公共利益的利益均衡问题的视角出发,结合平衡社会利益、构建和谐社会的背景,探讨旅游景区房地产开发的政府规制机制构建,侧重于公共旅游资源使用中的利益均衡。本文可以认为是旅游景区房地产开发、公共悖论、政府规制三方面的结合研究,以往的文献研究主要集中于某一方面的单独研究或两两结合研究,本文将三方面结合研究,具有一定程度的创新意义。第二,研究内容的创新。具有中国特色的政府规制理论构建迟迟不能推进,鉴于经济领域规制研究较多,社会领域规制研究较少的研究现状,本文对于公共产品提供、公共利益实现的政府规制研究尽管并非从理论层面探讨构建我国政府规制理论相关内容,但是以本文的内容充实社会领域政府规制方面的研究,引起更多学者对社会领域政府规制的重视也算是本文的一点创新。另外,本文基于个人利益和公共利益均衡角度将景区房地产开发行为分为“圈景建房”、“借景建房”、“造景建房”和“景房同建”四种行为模式,对于本文研究景区房地产政府规制机制构建大有裨益,对于我国最近几年的一直热议的“旅游房地产”开发建设也具有一定的意义。当然本文还存在许多不足之处：限于篇幅原因,未对公共悖论中公共利益与政府利益情形展开讨论。另外,本文所述的政府规制机制构建建议可能会受到种种条件的限制和约束而显得苍白无力,但是,笔者期望本文能够起到抛砖引玉的作用,期待更多有操作性的对策和建议以促进公共旅游资源使用利益均衡目标的逐步实现。