不动产融资租赁作为一种新兴金融工具在我国起步较晚但发展迅速,我国没有就融资租赁专门立法,规制不动产融资租赁的规范较少。理论上对于不动产能否作为融资租赁标的物尚有争议,监管规章和司法审判中关于不动产能否作为融资租赁标的物的审核标准也不尽相同,不动产作为融资租赁标的物的登记得不到确认,导致不动产融资租赁在我国的发展受到压制。如其正当性得不到广泛认同,不动产作为融资租赁标的物存在的边界问题缺乏进一步厘定,不动产融资租赁的登记问题亟待解决。本文通过大量研读文献、司法案例及相关材料,以全面论证不动产作为融资租赁标的物的正当性、界定其边界范围、解决好不动产作为融资租赁标的物的登记确认问题为目标,在分析论证不动产融资租赁演变路径和交易结构,明晰不动产融资租赁本质和特殊性的基础上就以上问题展开研究。首先,对于不动产能否作为融资租赁标的物问题,文章从经济效用、《民法典》、部门规章、司法解释、司法判例多方视角对该问题进行论证,得出不动产融资租赁发展具备正当性结论。其次,确认不动产融资租赁的正当性之后,从具体案例和法律规范总结不动产作为融资租赁标的物的边界要求,逐个阐述土地、基础设施、在建工程、违章建筑等能否作为融资租赁标的物。最后,对于不动产作为融资租赁标的物的确认登记,现存问题主要为不动产所有权转移登记费用高昂导致登记不足,构筑物登记几乎处于空白状态等,文章立足不动产融资租赁登记的现实和目的,结合学者观点主张在保持现有登记机构的基础上加强不动产登记,规范构筑物登记。