小产权房问题是一个有中国特色的问题。在中国，小产权房问题既是一个老的问题，也是一个新的问题。老是因为小产权房在改革开放初期的珠三角地区已经出现，新是因为在过去的二十多年时间里，一直处于相对隐蔽的状态，直到2007年7月北京通州区宋庄马海涛诉李玉兰一案才成为媒体的焦点，并随之引起了政府和社会的关注。　　 正因为如此，小产权房问题在我国的学术研究中，是一个新的课题，尚无一个学者对小产权房问题做一个全面性的研究，本论文试图填补这方面的空白。　　 本论文共分为六章。　　 第一章绪论　　 从马海涛诉李玉兰一案开始，引出了小产权房问题，说明了小产权房问题涉及到法律制度、政府管理、农村发展等问题，认为研究小产权房问题有助于解决我国城市化发展过程中的农村发展问题。说明了论文研究的背景和选题的意义、研究的内容、基本框架、目标、不足和创新之处　　 第二章相关理论研究综述　　 本章先从制度和制度变迁理论开始，制度是社会各个利益集团相互博弈的结果，是人与人在社会交往过程中形成的一组约束的规则，通过减少人的机会主义行为，减少不确实性，确定了惩罚的依据，提供发展激励和社会安全，有助于降低交易费用。制度变迁是一个费用昂贵的过程，搭便车导致制度变迁缓慢，当技术变革使成本收益发生变化时，制度变迁才会出现。路径依赖影响着制度变迁的方向。　　 产权是一组具有排他性的权利，他可以分解成使用权、所有权、收益权、让渡权、经营权、管理权等，权利的分解使产权交易成为可能。政府受意识形态的影响而对产权形式进行选择和岐视，当产权的发展会影响到政府的利益时，即使产权的发展会使社会收益大于社会成本，政府也不会促进产权的变革。　　 我国的农村集体土地所有权是一定范围内的农村集体共有土地所有权形式。这种土地所有权形式，既不同于个人所有基础上的共同所有，也不同于股份制基础上的法人所有，而是一种独立的集体所有权形式。这种形式导致了所有权主体的虚置和土地的财产性功能得不到实现。宅基地使用权由于政策的限制而不能自由流转，导致宅基地的浪费和闲置。征地政策导致政府利用公共利益的不界定而滥用征地权，引发社会矛盾。　　 小产权房研究在国内还处于初始阶段，主要是在小产权房的定义、意义和合法性分析方面。　　 第三章小产权房产生及发展现状分析　　 首先对我国房屋的主要种类进行区别，从房地产产权的完整程度，房屋转让是否需要补交纳土地出让金，土地的性质，是否经过政府统一规划，产权证的颁发机构来探讨小产权房的定义。认为小产权房是在农村集体土地上（未取得国有土地使用权，未交纳土地出让金、未经国家规划批准）建造开发的商品房和农村居民向城市居民或非本农村居民出售的宅基地房屋。其二对我国及主要大城市小产权房的状况和在政府进行管制后小产权房发展趋势进行了描述。我国小产权房的主要类型是城镇居民或非本村农村居民直接到农村购买农村居民住宅或宅基地自行建造的房屋；农村集体自发建造或联合房地产开发公司建造的商品房屋；由房地产开发公司租用农村集体土地建造的房屋。其三，对我国政府及地方政府的小产权房管理政策进行分析，说明了地方政府对小产权房存在处罚的力度小，具有短期性。　　 本章研究的基本结论是小产权房在目前的管理政策下，是无法阻止其建设和销售的。　　 第四章小产权房产生和发展的机理分析　　 我国房地产制度改革，对我国的国民经济发展和就业有重要的拉动作用，满足了中高收入群体的住房需求。但与此同时，由于商品房价格涨幅过大，超过了普通居民的收入增长速度，导致房价比过高，使中低收入群体无法购买商品房，只能购买相对价格较低的小产权房。随着城市化的发展，城市由于人口拥挤、环境恶化，出现了城市病，导致逆城市化现象，部分城市高收入群体和退休群体购买农村住房用于休闲。由于现行法律的限制，小产权房处于违法状态，具有相对商品房更大的风险，不能办理房产证、不能办理抵押贷款、不能继承、政府拆迁得不到合理补偿等因素，导致消费者投资和投机小产权房需求的意愿较低。　　 随着经济的发展，越来越多的农村居民进入城市工作并定居城市，身份的转变导致其农村财产变成鸡肋，有变现的需要。政府在征收农村集体土地中，其补偿费用远远低于土地出让的费用，致使被征地农民在被征地后，因素质低、年龄老化、就业培训不足而导致就业能力低，加上征地补偿不足而陷入贫困。城市化扩展过程中，为降低征地过程的阻碍和成本，往往选择避开农村居住区，把农村居住区包围入城市范围内，造成大量的城不城、村不村的城中村。农村集体为了保障农村居民的收入，实现土地财产的增值和保值，分享城市化的成果，而建设小产权房。　　 本章研究得出的结论是：影响小产权房购买的需求因素有：小产权房相对商品房价格便宜，城市居民的农村休闲需要。影响小产权房供给的因素有：农村居民要求获得生活保障、增加土地资产收入、实现农村财产的保值增值和农村城市化发展的需要。　　 第五章小产权房合理性分析　　 小产权房是建立在农村集体土地上的，其土地没有经过市场出让，没有交纳土地出让金，且因政策上的限制，政府不会批准小产权房的规划和建设，因此小产权房的建设和出售也没有交纳相关的税费。在商品房市场中，土地出让金和相关的房地产税费占到房价总额的40％左右，这一差额，正好就是小产权房和商品房的价格差额。中低收入群体通过购买小产权房实现了购房的愿望。　　 建立住房保障制度，满足中低收入群体的住房需求是政府的职能。但政府从经济适用住房中获得的收益低，供给意愿不足，经济适用住房由于没有退出机制，转让的收益高，各个利益集团利用权力参与分配，导致经济适用住房并没有全部分配到中低收入群体中。我国城市住房保障制度是有户籍限制的，把大量的城市外来人口排除在外。分配不到经济适用住房，而又无力购买商品房，或是城市外来的中低收入群体，只能选择购买小产权房来满足住房需求。　　 农村集体和农民在土地被征收过程中，得到的补偿利益过低，无法满足其生存和发展的需要，因此农村集体和农村居民往往拒绝被征地，要求提高征地补偿，分享土地出让所获得的增值收益。政府在土地出让中获得巨额利益，为了减少征地过程中的成本，减少农村集体和农村居民抵制被征地的阻力，往往采取奖励措施和动用权力。利益分配导致政府和农村集体、农村居民在征地问题上存在矛盾，发生冲突。小产权房是农村集体和农村居民提高被征地补偿的重要手段。　　 我国的《宪法》、《土地管理法》、《物权法》相关的条文并没有对小产权房做出禁止性的规定。我国的法律出现的一个重要原则性问题就是平等的土地所有权主体国家和农村集体得到不平等的待遇，出现了给予国家一方优待却给予农村集体一方权利的限制甚至是剥夺的现象。表现在：允许国有土地通过十地市场转让，限制农村集体土地未经国家征收而上市转让；允许国有土地进行经济利益开发，限制农村集体土地的使用范围；允许国家单向的征收农村集体十地，禁止农村集体为了公共利益征收国有土地；允许城市商品房自由的转让，限制农村宅基地房屋的转让。　　 研究结论：小产权房是合理的，他弥补了我国住房保障机制的不足，满足了中低收入群体的住房需求，增加了农村集体和农村居民的收入。小产权房是合法的。　　 政府由于担心小产权房发展会导致土地资源利用浪费而导致我国的粮食安全问题，失地农民的社会保障问题，政府的土地财政收入问题而不愿允许小产权房的转正。实际上，由于我国城市化的发展，对土地的需求是刚性的，只不过是由政府提供还是由农村集体提供的问题，非要经过政府征收农村集体土地后再向市场提供只不过是增加了一道中间环节，增加了交易费用。政府对土地资源的利用比农村集体更浪费，土地储备、开发区闲置、新建城区闲置现象突出，而农村集体和农村居民由于土地的有限性，不可再生性，因此更加节约利用土地。小产权房主要出现在城市近效区，郊区农村居民的收入主要来源于务工收入，而不是务农收入，因此，建设小产权房比务务更有就业和生活保障。土地的财政收入实际上是政府不愿意解禁小产权房的根本原因。　　 在小产权房问题的处理上，政府面临着维护社会稳定与保障政府土地财政收入的矛盾。如果处理小产权房，强制拆除则由于购买者因财产损失大而采取抵制措施，造成群体性事件，影响社会稳定而无法推行：征收土地出让金则面临成本高，购买者补交意愿不足而收不上来。但如果不处理小产权房，则会面临小产权房生产者和消费者由于不受到处罚而大范围大面积扩大，造成政府无地可征或征地成本上升，或获得的土地出让收入减少。因此，政府采取出台各种限制小产权房政策，有限实行，继续维持小产权房和商品房共存的现状。　　 本章研究结论：政府对待小产权房的政策是不合理的，解决小产权房必需保证农村集体和农村居民、小产权房购买者和政府的利益。建立城乡统一的土地市场，实现平等的土地所有权主体权利平等、同地同权、同房同权，有利于社会的稳定和发展。建立土地出让金分享机制，一级地租归农村集体和农村居民所有，二级地租由农村集体和政府分享，保障政府的土地出让金收入.建立物业税制度，保障政府的房地产税收收入。