房地产业是国民经济的支柱和先导产业,它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。而房地产市场营销直接决定着楼盘从产品形态到货币形态这一质变的成功与否。因此,房地产市场营销理所当然受到房地产开发商的高度重视。随着一线城市房地产市场有效需求的饱和和国家新一轮宏观调控的到来,一线城市的房地产开发竞争日益激烈,开发商投资回报率下降,风险增大。二线城市的房地产开发日益受到房地产开发商的关注。二线城市的房地产市场营销是一个崭新的课题,它与一线城市房地产的市场营销有许多不同之处。房地产市场营销并不仅仅是指销售,还包括围绕销售所进行的所有经营活动,包括市场调研、规划设计、开发建设、广告宣传、市场推广、售后服务及物业管理等,即贯穿于房地产开发的全过程。本文对房地产企业在二线城市的营销策略作了比较深入的探讨。以市场营销理论为基础,采用定量与定性分析相结合的方法,首先分析二线城市房地产的市场特征,进而研究二线城市房地产的营销特征,并以成都银都发展有限公司在四川绵阳开发的“银都领地”房地产项目为案例,分析二线城市房地产的市场供给和市场需求、目标消费者的消费行为和竞争产品;并在市场调研的基础上,运用市场细分的方法选择项目的目标市场,进行产品概念设计;同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述;最后通过营销策划的信息反馈,一方面修正营销策略,一方面验证科学的营销策划在房地产开发过程中的必要性。本文希望通过科学的分析二线城市房地产营销策略,总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架,全面提升房地产开发商的素质和行业的整体开发水平,推动我国房地产开发行业的健康发展。同时,笔者通过房地产营销策略的实际操作来佐证房地产营销策略理论,使理论与实践相互映证,期望对房地产营销策略实践起到一定的指导作用。