2017年3月5日,李克强总理在政府工作报告中明确提出要积极稳妥的去杠杆,其提出的具体措施主要包括“促进企业盘活存量资产,积极推进资产证券化”,这充分体现了我国对资产证券化的重视和支持。作为20世纪最为重要的金融创新之一,资产证券化一方面能通过其特殊的“真实出售”模式盘活企业存量资产,提高企业流动性,促进企业资产负债结构的调整,另一方面,通过资产重组、风险隔离和信用增级可以降低证券化资产的风险,进而降低企业融资成本。此外,资产证券化在实施过程中的战略意义也日渐凸显。可以预见,在政策的支持和推动下,资产证券化在我国的发展会更加迅速。天虹商场是我国著名的连锁百货企业之一,面对企业自身战略升级转型以及融资结构优化的需求,天虹商场选择开展资产证券化,与招商证券及其他多方参与者共同设立《招商创融—天虹商场专项资产支持计划(一期)》,该项目是国内市场上首单以国有不动产资产为基础的交易所REITs项目,选取它作为本文的研究案例,对我国资产证券化实践案例的研究具有重大意义。本文围绕“资产证券化”这一主题,以天虹商场为研究对象,分析其在2015年的资产证券化行为、实施资产证券化背后的深层次原因以及资产证券化带来的经济后果。本文选择事件研究法和财务指标分析法分别研究资产证券化市场绩效和财务绩效。研究结果表明,天虹商场资产证券化的主要动因是出于战略因素的考虑,在实体零售行业持续低迷的情况下,天虹商场在积极地推动“轻资产扩张”+“新零售”战略,而资产证券化能够带来巨额资金流入并盘活企业存量资产,助力天虹商场战略的实施和推进。同时,由于天虹商场资本负债率较高,融资渠道单一,融资结构不合理,因此,引入资产证券化这一新型的融资方式,可以帮助企业拓展融资渠道,优化融资结构。在资产证券化的经济后果方面,天虹商场在宣告实施证券化之后,无论是短期还是长期,均出现相对于市场而言较高的市场业绩。此外,实施证券化之后,天虹商场当期偿债指标明显改善,收益率提升较大,其当期的偿债能力和盈利能力明显提高。从长期来看,由于资产证券化提供的资金保障对天虹商场的战略推进产生了较大助力,资产证券化对天虹商场战略转型的正面影响,使得天虹商场在零售行业整体盈利状况持续低迷的情况下,开始出现了逆行业趋势的增长。最后,关于如何最大程度发挥资产证券化在实体经济方面的作用,本文也给出建议:企业应注重资产证券化的战略意义,发挥资产证券化的持续性作用。同时在证券化过程中完善其交易结构,最大化降低资产证券化的风险。本文在研究过程中,结合目前国内外已有的资产证券化相关理论,创新性的从战略角度分析资产证券化的动因及经济后果,并构建了较为完整的经济后果评价体系。采用财务指标法和事件研究法,对资产证券化财务绩效、短期市场绩效、长期市场绩效进行综合评价。这为之后企业进行资产证券化提供了实践上的指导意见。