随着时间的推移,我国城镇存量最大的1970年代到2000年之间的既有住宅建筑居住品质已经无法满足住户尤其是老年住户的使用需求。起居空间作为套内核心空间,是老年住户的主要活动场所,改善其环境品质能最高效率满足老年人的生活需求。论文在初期通过发放“基于老年人行为既有住宅套内空间使用情况调研（表二）”问卷进行网络调研,梳理出老年人在套内三种典型的起居行为类型:交流类、娱乐类及文化类;三种典型的起居活动内容:聊天会客、看电视及读书看报;两个典型的起居空间:起居室和卧室及与起居行为相关的三种典型物理环境因素:声环境、热环境及光环境。然后以西安建筑科技大学南院小区为例,选择在南院小区最具有代表性的老年核心、隔代及空巢三种老年家庭及其老年住户进行调研。通过入户测量数据、UWB连续定位及对冬夏两季物理环境因素实时监测等方法对对象进行调研,了解老年住户的典型起居行为特征及其相关的典型物理环境因素现状,结合老年住户对起居空间功能及物理环境的主观评价,并对不同的调研对象进行横向对比总结,整理出既有住宅建筑起居空间在功能品质方面上主要存在的功能空间面积有限、家具设施组织不合理、使用灵活性差及设备配置不完善等问题;在物理环境品质方面上存在构件/墙体隔音效果差、夏季温度高/冬季干燥、光照条件恶劣及设备构件未采取节能措施等问题。整理影响既有住宅建筑起居空间品质提升的相关因素,即家庭住户特征、老年人起居行为模式、老年人起居行为对空间环境品质需求及现状条件对改造的限制等,论文提出针对既有住宅建筑起居空间宜居品质提升的适应性、安全健康性、灵活适宜性及经济舒适性四个通用性原则。并根据这些原则从优化布局关系、改善尺度大小、重组家具设施及重配使用构件方面提出功能品质提升策略,从声、光、热三个环境因素方面提出了物理环境品质提升策略。能够对既有住宅建筑起居空间精细化宜居改造提供经济可行的借鉴。