二十世纪九十年代起,我国国有企业改制的浪潮兴起,一大批民营与非国有房地产企业应运而生。伴随着我国经济社会迅速发展、人民收入水平提升、消费观念改变与城镇化进程的推进,房地产市场迅速繁荣,这些企业也逐步壮大,形成了几家全国性大型国有与非国有行业龙头企业。房地产行业蓬勃发展,直至2008年房地产业引发经济泡沫效应,我国政府从2003年起出台了多项宏观调控政策--“国四条”、“国十条”、“国十一条”、“新国十条”、加快保障性安居工程规划建设、严格执行商品住房限购等用于调控房地产业、遏制投机性购房。由于房地产产业链的不断扩大,投资于房地产项目的资金量也增多,房地产信贷作为主要的资金来源之一,其信贷数量与资金规模也不断增长。在建工程抵押贷款是房地产信贷的重要组成部分,通过对在建工程进行抵押评估,一方面为企业利用在建工程作为抵押申请银行信贷时提供参考,助力企业制定更好的贷款方案,更快的通过银行贷款审查,解决其资金问题;另一方面也为银行做贷前审查提供数据与资料,使其在评估结果的基础上更审慎批准贷款额度、降低产生不良贷款信贷风险的可能性。本文在充分的理论论述前提下,首先从实体情况、权属情况、区位状况等方面对评估项目进行全面分析,在坚持估价原则、依据充分的估价依据的基础之上,采用成本逼近法,对评估项目的土地取得成本、已投入的建筑安装工程费、已投入的前期工程费、已投入的基础设施建设费、已投入的期间税费及其他费用、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润一一估算,最终得出在建工程的抵押价值。在文章最后,作者提示了房地产抵押风险因素、估价对象未来价值下跌风险分析,对估价对象变现能力进行分析并计算了估价对象在估价时点变现值。