随着我国城市经济社会的快速发展,人地矛盾日益突出,城市存量土地变更利用成为挖掘土地利用潜力、拓展发展空间的必然选择,也是完善城市功能、实现城市经济和社会转型升级、促进城市可持续发展的重大战略决策。然而,目前我国城市存量土地变更利用缺乏有效、合理的制度规范与激励机制,城市存量土地利用绩效难以提高,本文试图通过优化城市存量土地产权制度来解决存量土地变更利用面临的上述问题。　　 本文根据新制度经济学的基本原理,综合运用产权理论、不完全契约理论和博弈理论,以SCP范式为研究框架,以绩效为制度的判别标准,较系统地分析了变更利用中我国城市存量土地产权制度存在的问题,阐明了城市存量土地产权制度对城市土地变更利用行为及其绩效的影响机理与作用机制,探索了推进城市存量土地变更利用绩效持续提高的产权制度优化路径,探究了城市存量土地权利制度、流转制度和收益分配制度三大优化路径的具体制度安排；通过开发城市存量土地产权制度量表,调查上海市71个存量土地变更利用项目而获取基础数据,构建结构方程模型进行实证检验,运行结果显示模型有较好的拟合度,而且各假设路径系数均具有统计显著性。　　 全文主要内容和研究结论是:第一,以创设发展权为核心优化城市存量土地权利制度。通过剖析所有权与使用权分离状况下的城市存量土地权利制度,阐明城市存量土地权利残缺的表现方式及其发展权缺失对变更利用行为和绩效的重大影响,提出城市存量土地权利制度优化的路径,主张在城市存量土地使用权基础上,创设城市存量土地发展权,清晰界定城市存量土地权利的性质、权能和归属。第二,基于发展权优化城市存量土地流转制度。通过城市存量土地流转过程中利益主体间的博弈分析,发现影响城市存量土地高效流转的制度缺陷,提出在推进城市存量土地产权流转机制市场化的基础上,探索可转移、可市场化的城市存量土地发展权项目等存量土地流转新模式。第三,基于发展权优化城市存量土地收益分配制度。在深入研究城市存量土地增值收益来源的基础上,阐明发展权对城市存量土地增值收益分配的制度约束作用,提出了以发展权目标重塑存量土地收益分配原则,以发展权内涵重构存量土地收益分配机制的具体制度安排,建立分配归属合理、分配比例公平的收益分配新机制,从而规范城市政府的存量土地变更利用收益管理和增值回收行为,保护城市企业的收益分配参与和增值分享行为,增强变更利用行为主体提高变更利用绩效的内在动力。　　 总之,以发展权的创设为核心,实现城市存量土地产权制度优化,是弥补城市存量土地产权残缺、完善现行产权流转机制及改进现行产权收益分配机制的关键所在,同时也有助于规范和激励存量土地变更利用行为,协调社会整体目标和个体目标,兼顾长远目标与短期目标,推进存量土地变更利用的绩效持续提高。