不动产投资信托基金（下文简称“REITs”）将稳定、长期的基础设施资产推向资本市场,为投资者提供可长期配置、稳定分红、透明管理的金融产品的同时,也给金融市场带来诸多挑战。作为一种全新的权益性金融产品,公募REITs产品结构较为繁琐,牵扯设计投资、资产管理等多专业领域,覆盖基金管理人、原始权益人、外部管理机构等多主体,由此可能给投资者带来的投资风险较其他传统金融产品也更为多样、复杂,但现有投资者权益保护规则却难以满足现实需求,长期而言不利于公募REITs市场的持续健康发展。我国采用“公募REITs+ABS”双层结构,其外部契约型REITs管理模式在资产管理人功能承载过多、同业竞争问题以及关联交易问题等方面产生投资者保护需求,然而现有投资者保护规则不足以保障投资者合法权益。再加上我国投资者对于公募REITs产品的总体认知度偏低,同时我国法律缺失对于契约型REITs制衡机制的监督约束,以及底层资产交易定价机制混乱、外部信息披露制度不完善以及监管机制乏力等问题都可能损害到公募REITs投资者的利益。为此,应加强对契约型REITs制衡机制的设计实践,并厘清当前公募REITs投资者权益保护的法律疏漏,为构建投资者长效保护机制疏通理论障碍。境外REITs市场成熟,投资者保护机制应合理借鉴域外的成功经验。我国公募REITs试点刚刚起步,探讨作为REITs诞生地的美国REITs、步入成熟阶段的日本REITs、新加坡REITs投资者保护机制有其必要性。其中谨慎投资人标准很大程度上减缓了基金管理人权力膨胀与投资风险激增的冲突,通过扩张受托人的委托代理权,将其信托管理及投资职能委托给第三方,而我国尚未规定受托人的投资标准,亟待进一步明确谨慎投资人义务。基于我国公募REITs典型外部管理模式以及特殊的市场与制度环境,应适当延伸内部管理模式和治理机制,以协调REITs持有人与管理人之间的利益冲突。鉴于公募REITs镶嵌ABS的结构复杂性以及资产管理人对REITs产品拥有较大的话语权,在公募REITs存续阶段应重点关注对REITs管理人的监管。相当完备的法律体系,是公募REITs取得成功的前提保障。针对公募REITs特殊法律风险可能对投资者权利行使造成的侵害,首先要加强对契约型REITs制衡机制的监督约束,主要从强化内部受托人责任和借鉴公司型REITs约束机制角度出发,明确管理人适格管理的重要性,发挥托管人监督的有效性,考虑到关联交易人与实际控制人一体时可能侵害投资者利益,应对关联交易人权利行使进行适当限制。针对现有投资者保护规则的法律疏漏,笔者建议从明确底层资产权属范围,健全国有资产交易及定价机制,并加强公募REITs存续期信息披露机制与监管机制,让违反法律给投资者造成损害的管理人、原始权益人等主体承担巨额的民事赔偿责任,以规范各参与主体的行为,保护投资者的利益。