房地产企业的发展历来都备受关注,近几年对我国的房地产行业来说更是波澜起伏的几年。从房地产企业上市浪潮到美国爆发次贷危机、金融危机,再到住建部、财政部等各部门联合出台一系列政策针对房地产市场进行宏观调控…这将房地产行业推到了风口浪尖上。政府不断打出财税、货币“组合拳”,银根紧缩,房地产企业资金链面临前所未有的严重困难。限购令接二连三的出台,导致房地产企业资金回笼速度放缓,对房地产企业的资金链来说更是雪上加霜。为了解除资金紧张危机,大多房地产企业都盯住了资本市场这块肥肉。理论上讲,通过股市筹集资金是房地产企业实现企业与资本融合的理想模式,是房地产企业做大做强的必经之路。然而,由于房地产行业的特殊性,监管层对房地产企业上市一向非常谨慎严格。政府为了保证房地产企业的健康发展,对房地产公司的上市实行非常严格的审批制度。从最近两年出台的针对房地产企业上市的政策,不难看出无论采取哪种方式上市对房地产企业在当下能顺利实施都是遥不可及的事。本文以现代企业融资理论作为指导,以资产市场上最后一家成功借壳上市的房地产企业中弘地产借壳ST科苑为例,通过理论与实务案例结合的写作方式,着重探讨中弘地产借壳上市中遇到的问题如：壳公司的选择,企业估值,债务重组的方式,借壳上市的方式等。并就上述这些问题,进行分析和探讨,为今后日益困难的房地产企业融资找到新的融资途径和融资方式做参考。本文的主要观点如下：第一章就本文的写作背景及意义进行阐述,当下房地产企业的融资环境特别艰难。不仅有宏观政策针对防止通胀的收紧调控,银根紧缩等的综合背景,还有房地产行业本身因为行业的特殊性面临国家更为严厉的政策调控。然而,房地产行业关系到国计民生和国家稳定,是国民经济中的重中之重。综上复杂艰难的经济背景下房地产企业能否顺利通过这一特殊时期的考验,避免因资金紧缺面临企业破产倒闭,找到一种在目前经济环境下的有效融资手段,使得企业健康稳定的发展显得特别有意义。本文第二章根据中弘地产借壳ST科苑的真实案例,将其中涉及到资产置换和发行股份购买资产的借壳上市特点引出借壳上市所涉及到的部分理论：资产重组中的理论如本文中所描述的借壳上市的定义及常见的借壳上市方式,资产重组的方式等理论进行探讨；资产重组中企业资产价值评估的方式和适用性进行理论的介绍和说明,为下文进一步介绍案例做铺垫。本文第三章主要是对借壳上市案例涉及的参与主要方的基本情况做介绍,让读者一目了然明白参与本次借壳的各企业的经营财务情况,从大体上把握借壳的各方以及借壳上市的整个的经过。第四章是本文的重点,是对本次借壳案例所涉及的特殊财务问题是进行提炼并深入分析。本次案例最大的特点在于三点：第一,中弘地产是目前地产界最后一家成功借壳上市的公司；第二,中弘地产借壳方式选择的是资产置换和发行股份购买,所涉及参与借壳方中弘地产和被借壳方ST科苑有共同的控制主体中弘卓业；第三,中弘地产是经历了证监会的两次审批才通过了借壳上市,两次申报方案最大的不同在于企业价值评估的差异,证监会对中弘地产借壳的疑虑主要就是这些估价差异；针对上述这些具体问题,结合理论作进一步的分析讨论。最后第五章,本文的结论章节,主要是对前面几章的总结,总结出三点：第一,房地产企业要发展要融资该如何进行；第二,选择资产市场上实效快,成本低的借壳方式上市该采取何种资产重组方式如剥离目标壳公司的债务采取什么方式剥离,才能使借壳更为有效；第三,企业估值中该注意估价方法的选用以至于得出正确的估值。本文的主要贡献：以生动的案例形式将借壳上市的特点和采用借壳方式上市该注意的问题呈现出来,并提出解决方式,为在今后融资环境恶劣的条件下,房地产企业融资提供参考。论文的不足：由于时间和研究能力有限,研究的理论深度和高度难免不够；.另外,本文采用的是案例研究,是以具体案例为主线进行展开描述,案例中包括的方面没有一一进行阐述；具体的案例对一般的情况难以指导。