房地产行业是商业用途土地使用的重要需求者,房地产行业的发展和繁荣活跃了土地市场交易,加大了土地的需求。为了合理地在土地竞争者之间分配土地资源及提高土地资源的整体利用效益,确保房地产开发的顺利进行,我国法律对面向房地产业的土地使用权出让做出了严格的限制。而土地二级市场的交易同样需要遵守相关法律法规,符合法律规定的转让条件,缴纳相关税收。这样一来,土地一级市场的政府垄断,土地二级市场的交易成本高,使得国有土地使用权成为稀缺资源；而随着经济的快速发展,房地产业土地需求急剧增加,土地迅速增值,获得土地使用权成为房地产企业的首要难题。房地产企业开始积极寻求避开土地交易市场的方式,获得土地使用权。在实际中,以股权转让方式转让土地使用权成为房地产企业获得土地使用权的一种最普遍的方式,这种看似合法的转让方式实际上加剧了土地投机行为,同时严重影响了房地产市场交易秩序。目前法学界对此给予了一定的关注,但对于以股权转让方式转让土地使用权这种行为的性质却没有统一的定论。虽然从表面来看,股权转让只是发生了股东的变更,土地使用权权利主体没有变更,并且股权转让适用公司法的相关规定,似乎与土地使用权转让没有关联。但是这没有反映实质上的问题,通过股权转让可以使对该土地使用权进行控制、支配并获利的主体发生变更,并且原来的权利人通过土地使用收益获得了土地市场价值,这种经济利益产生的根基在于该土地使用权因土地本身特有的资源属性和财产属性而升值。因此,这种股权转让可以达到土地使用权转让的效果,与一般的公司股权转让存在区别。除引言外,本文由三部分构成：引言主要阐述了论文研究的目的、理论意义、实用价值,相关领域国内外研究现状和研究方法。第一部分是以股权转让方式转让土地使用权行为概述,从因经济发展增加土地需求,法律设立严格的土地使用权出让和转让条件,房地产开发商获得土地增值价值的强烈愿望三方面,分析了以股权转让方式转让土地使用权行为的产生及泛滥的原因。接着以公司重组理论为依据,介绍了目前常采用的分立新公司后转让新公司股权,收购非房地产开发企业股权改变土地用途后转让股权,土地作使用权作价入股后转让股权,新股东以非土地使用权的资产增资扩股后转让股权,直接转让房地产公司股权的五种行为方式。第二部分对以股权转让方式转让土地使用权行为的违法性进行分析,从房地产公司股权转让与一般公司股权转让的区别、以股权转让方式转让土地使用权的实质两个方面,对一些经济学家以及实务界人士声称的合法论提出质疑。然后从公司股东利用公司独立人格实现土地使用权转让,架空房地产管理相关法律法规；逃避土地增值税征收以及扰乱市场交易秩序三个方面,分析认定以股权转让方式转让土地使用权违法的法理基础。得出行为违法的结论后,再对以股权转让方式转让土地使用权的法律后果进行分析,认定股权转让合同无效,并讨论是否对以转让土地使用权为目的成立的房地产项目公司,适用《公司法》第214条的规定；以及对涉及到的土地使用权,可否适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条。最后,讨论在现行立法情况下,如何确定违法认定的有权机关以及承担违法责任的主体的问题。第三部分是规制以股权转让方式转让土地使用权的对策,本文提出的对策是对日益泛滥的房地产公司股权转让,进行立法。在立法中,确立明确的房地产公司股权转让的管理机构,严格监督房地产公司股权转让,实行股权转让申报制度,并对违法的股权转让行为实行公司人格否认制度。行政上,建立房地产项目投资开发监管体制,加强监管。