房地产是我国经济的支柱产业,房地产市场的健康发展关系到民生建设和经济的持续稳定发展。然而我国房地产市场存在着诸多问题,需要对房地产市场的调控政策进行研究。利率政策作为金融调控政策的重要组成部分,对房地产价格的调控是否有效,即利率与房地产价格的变动关系,应从理论和实证两个方面进行论证。由于房地产兼具消费品和资本品属性,本文以消费者行为理论和资产定价模型等理论为基础,对利率变动对房地产需求—包括自住需求和投资投机需求和房地产供给的作用途径和效果进行理论分析,其结果表明利率变动将同时作用于房地产供求双方,利率上涨会同时降低房地产需求和房地产供给,使房地产均衡产量下降,但房地产均衡价格的变化主要取决于房地产市场利率和价格的综合弹性。对我国2006年—2010年实际利率走势图和房地产价格走势图进行比较分析后发现,房地产价格与实际利率变动趋势基本相反,与理论分析结果基本相符。本文实证部分将实际利率细分为负利率(以一年起存款实际利率为基础)、年至三年期贷款实际利率以及五年期及以上贷款实际利率,建立三类实际利率与房地产价格的VECM模型,检验不同种类利率变动与房地产价格的变动关系,得出了以下几个主要结论：(1)房地产价格与负利率、一年至三年期实际贷款利率以及五年期及以上实际贷款利率存在长期协整关系,房地产价格对五年期及以上实际贷款利率的弹性最大,但这种变动效应也还比较小；(2)持续负利率能引起房地产价格的上涨；(3)实际利率变动对房地产价格的解释力度小；(4)我国房地产市场存在比较明显的市场预期机制。总的来说,利率的调整能够影响到房地产价格,但其作用不明显。鉴于利率变动效应的有限性,应该从健全房地产金融价格形成机制和加强政策配合调控房地产市场供需矛盾两个方面来提高利率变动调控房地产价格的有效性。