1978年以来，中国进行了从计划经济向市场经济转型的经济体制改革。国家逐渐放松对农村和城市大部分资源配置活动的直接控制，经济持续快速增长，工业化、城市化水平不断提升。但同时，经济发展也导致大量的农地资源配置成为城镇、工矿、交通等建设用地，随之伴生的粮食安全、失地农民等问题已经影响到中国的可持续发展，并成为国家和研究者关注的焦点。为了遏制农地，尤其是耕地减少过快问题，国家出台了一系列政策措施，但政策实施的总体绩效并不理想。究其原因，现有政策未能在微观上建立有效的激励与约束机制，以纠正转型时期的产权制度安排下“个体理性”但非“社会最优”的农地非农化行为，而这很大程度上要归咎于对农地非农化的经济机制——在特定产权制度安排下各种经济主体的土地资源配置行为——了解不够充分。本研究致力于分析转型时期的产权制度对各种参与农地非农化的经济主体行为的影响，以及这些行为如何导致低效率的农地非农化，为完善我国土地管理制度提供理论参考。对于各种微观经济主体而言，农地非农化是土地资源配置外部经济机会变化的结果。理想条件下的经济主体行为决策为分析我国农地非农化问题提供了参照系。论文从地租收益最大化模型着手，分析了产权界定充分、交易费用为零、市场发育完全的理想状态下经济主体如何选择最有利的农地非农化的时期与利用方式。在此基础上，结合转型时期的土地产权制度安排，包括农地所有和承包经营制、土地征用制度和城镇土地使用制度，提出现实条件中农地非农化面临的各种约束，并初步指出由于产权边界不清、激励与约束不对称可能引发的转型时期土地资源配置效率问题。农地非农化是土地所有人或使用者对外部经济变化做出响应的结果。论文从供给者角度出发，分析了转型时期地方政府和农民集体的农地非农化行为及其对土地资源配置效率的影响。由于政府组织不同于一般的经济主体，论文着重分析了地方政府干预农地非农化供给的价格收益与非价格收益、成本构成及其对地方政府供给行为的影响，以及由于干预的成本-收益不同，地方政府工业、商业和住宅用地供给行为的差异。同时，论文应用案例研究方法，通过对农地非农化的典型地区——江苏南部地区昆山市政府在特定的资源与经济环境条件下的土地价格策略与土地管制行为分析，对地方政府农地非农化行为理论进行了实证。对于农民集体而言，虽然农民集体是土地的所有者，也是农地非农化机会成本的主要承担人，但是土地产权边界不清、产权内容残缺使农民集体在大部分情形下只能消极地参与农地非农化。农民集体农地非农化行为受到土地市场发育和地方政府干预的影响，前者有利于增进农民集体行为的效率水平，后者则十分不利于优化土地资源配置。企业(包括工业企业和房地产开发商)是土地资源的直接使用者，其行为是影响土地资源配置效率的直接因素。论文从农地非农化需求者出发，在企业要素配置决策行为理论基础上，分析了从计划经济向市场经济转型对企业土地资源配置行为和效率的影响，尤其强调国有经济成分比重下降、私营经济和外资经济比重上升对土地资源配置总体效率水平的积极影响，以及地方政府干预下的土地价格体系对土地资源配置效率的不利影响。同时，通过比较企业土地利用效率单要素评价和全要素效率评价方法，将数据包络分析(DEA)和随机前沿生产函数方法(SF)应用于土地利用效率评价指标选择，并以昆山市企业调查数据对企业性质与土地利用效率的关系进行了实证研究。市场的出现与发育是影响转型经济中土地资源配置的重要因素。在农地非农化供给者行为和需求者行为分析基础上，论文分析了不同地区之间以及地区内部的农地非农化竞争的内容、形式与特征，并结合需求与供给的特征分析了转型时期农地非农化市场的结构特征，以及不同的土地市场中资源效率的水平。同时，结合历年国有土地供应统计资料与2000年以来的全国和江苏省城市地价监测信息，对转型时期农地非农化市场发育和结构特征进行了实证分析。通过理论分析与实证研究，论文得到以下基本结论：(1)现有土地产权制度安排存在产权边界不清、产权内容残缺、制度约束乏力等缺陷，在此基础上形成的农地非农化机制不利于土地资源优化配置，并导致转型时期低效率的农地非农化。(2)地方政府行为缺乏约束与农民集体行为缺乏激励是转型时期农地非农化低效的主要原因，改善农地非农化效率的关键在于规范地方政府行为、保护农民土地产权。(3)土地价格扭曲与企业节约用地经济激励不足是转型时期低效率农地非农化的直接原因，国有经济成分比重下降与土地市场的发育完善在长期内有利于提升农地非农化效率。(4)转型时期的农地非农化市场具有明显的二元结构特征，地方政府垄断的商业和住宅用地市场中的效率问题主要是土地供给不足，并导致居民生活成本过高问题，而地区竞争高度激烈的工业用地市场的主要问题是土地过度供给与土地粗放、低效利用。基于以上结论，论文为今后一段时期内完善中国土地资源管理公共政策，尤其是对如何完善土地资源配置机制、增进土地资源效率提供了一些政策参考，包括：设置农地发展权；实施“绿色GDP”考核办法，建立土地基金，规范地方政府行为；加强农民土地产权保护，允许农民集体在符合土地利用总体规划的前提下参与农地非农化，并通过税收实现农地非农化收益的二次分配；完善土地市场体系，确立市场价格在农地非农化中的基础地位；深化企业体制改革，政企分离，通过税收和价格调节激励存量土地集约利用。