进入21世纪后，中国的社会经济发展和计划生育政策的实施使得中国的人口结构发生了巨大的转变，中国社会老龄化已悄然到来。从我国的实际情况看，我国老龄化进程是现今为止规模最大、转变速度最快的国家，这样的变化给中国养老制度带来了诸多的挑战。中国正处于经济社会转轨期，当然养老保障也发生了比较大的变化。从计划经济时期的生老病死完全依赖国家、社会和企业，到以市场经济时期为主体、以基本养老保障制度为基础的新型养老保障方式。在逐步完善社会养老保障体系的过程中，我们发现家庭养老、土地养老等传统养老功能变弱，而在生产力发展水平不高、人均收入较低、传统的养老方式难以为继、新制度还没有完善之前，如何应对日益严重的老龄化问题成为我们的关键。随着市场经济的逐步完善，中国房地产市场的改革提高了民众对住房的私有率，国外养老模式中借助私有住房补充老年人的养老金理论从而被引进。文章行文脉络首先，从我国快速进入老龄化社会开始展开，分析我国的老龄化时代背景和社会基本养老保障的不足，引入“以房养老”模式。进而讲解“以房养老”产生的时代背景、目标、意义等方面，结合生命周期理论、家庭财产代际传递理论、资源优化配置理论、产权分割与资产流动性理论和外部性理论来介绍“以房养老”的理论体系。其次，本文对“以房养老”在国外的发展和它产生的一些具有代表性的模式分析国外成功的因素，并从产生的背景、适应的人群、房地产市场的发展、政府的主体责任、实施效果五个维度来归纳和总结国外模式的特点。再次，以五种相同的维度来解读和评价了中国试点城市“以房养老”的具体实施细则以及其失败的原因。最后，通过“以房养老”在中国所有试点城市都以取得失败而告终，得出结论现阶段“以房养老”在中国不可行。