随着住房制度改革的不断深入,福利分房逐步取消,城市住宅的价格开始节节攀升,城市间住宅价格的差距也在不断扩大.一个城市的住房价格究竟是由哪些因素决定,何以大中小城市之间会存在这么大的差额?该文的研究目的,就是找出对普通商品住宅价格有较大影响的因素,以期有针对性地提出促进整个普通商品住宅市场健康发展的建议.国内外学者对房价影响因素已经从不同角度不同尺度做了很多研究,但是在城市尺度上,对于城市总体经济环境和房地产开发、投资、销售状况对房价影响的定量研究比较少,该文希望能弥补此类研究的不足.选择北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、成都、武汉、杭州、西安等10个城市1998-2003年城市普通商品住宅价格以及反映城市经济环境和普通商品住宅开发投资情况的相关数据为研究对象,该文的研究内容主要有:(1)对比1998-2003年10个城市普通商品住宅价格的价位差异,将每年各城市的房价从高到低进行排序,并计算相邻城市间的房价差价,以揭示城市普通商品住宅价格的横向差异;同时对比1998-2003年各城市的房价变动趋势,揭示城市普通商品住宅价格的纵向差异.(2)运用房地产评估理论,分析可能对房价产生影响的社会、经济和行政因素,并从供求关系和均衡价格的角度分析这些因素对房价可能造成的影响(3)从资料获取的可能性利研究的可行性出发,选取能反映(2)中因素的一些统计指标,对这些指标进行相关分析和线性回归分析,最后建立了包括人均可支配收入、人均消费性支出、房地产开发投资额、居民消费价格指数(以1998年为100)、施工面积、竣工面积、新开工面积和销售面积这8个指标的指标体系,得出了"房价=-8318.655+100.569×居民消费价格指数(以1998年为100)+0.137×人均可支配收入-0.105×人均消费性支出+0.289×施工面积-0.699×新开工面积+1.274×竣工面积-3.573×销售面积+9.660×房地产开发投资额"的回归模型.接下来对指标体系中的指标进行了对比分析,进一步检验了统计分析的准确性.通过这些研究,该文得出了以下结论:房价主要由居民生活水平和城市经济状况决定,土地供给对房价也有较大影响,房地产投机行为不容忽视.根据以上分析,为了缓解高房价与居民购买力的矛盾,该文提出了如下对策建议:(1)增加住宅的有效供给,提高居民购买力.即发展面向中低收入家庭的住房社会保障机制,发展住房金融,支持个人购房,提高有效需求.(2)发展住宅消费市场,健全和完善土地市场.即培育住宅消费市场体系,发展住宅二级市场;健全和完善土地市场,增强土地供应计划的动态性.(3)规范房地产市场行为,引导房地产市场健康发展.即规范房地产开发商的市场行为,推进住宅产业现代化;合理引导房地产投资行为,调控房地产投机.