我国的基准地价评估是为了适应土地使用权有偿出让、转让的实践需要而产生的。1989年国家土地管理局在南京、宁波、大连等城市进行了首批试点,此后厦门、锦州、营口等沿海城市也开展了城市基准地价的评估,在这些实践基础上,国家土地管理局制定并于1993年6月颁布了《城镇土地估价规程(试行)》,对城镇地价的评估工作进行了规范,自此,基准地价的评估工作在全国迅速开展起来。到1994年底,全国已有近千个城镇完成了土地定级估价工作。以基准地价为核心的地价评估体系的运行,深化了人们对地价的认识,使土地的出让、转让有章可循。经过十多年的改革,我国已建立了一套以基准地价和标定地价为核心的政府地价管理体系。然而,随着土地有偿使用制度不断深入,社会经济的不断发展,这套地价体系已不适应时代发展的需要,为了使土地估价成果符合客观实际,保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性,更新势在必行。本研究以招远市实地调查资料为主要依据,对招远市城区土地级别与基准地价更新进行了研究,并通过与1994年招远市第一轮城区土地定级估价成果的比较,分析了土地级别与基准地价的动态变化。本研究取得的主要成果有:1.调整了城区土地级别,扩大了城区定级范围。本文采用了综合定级方法将招远城区由原来三个级别调整为四个级别,城区定级范围由原来的24.8平方公里扩大至31.66平方公里,同时绘制了招远市城区土地级别图。2.更新了城区基准地价。本文采用以土地定级为基础,以市场交易地价资料为依据,更新基准地价,同时绘制了新的基准地价图。3.分析了招远市城区地价变化特点及演变规律。通过分析土地级别图,新旧土地级别面积叠加图和土地级别面积统计表,可以看到招远城区土地级别特点和规律,借助同级各类地价比率指数、同级各类地价环比指数、同类各级地价比率指数、同类各级地价环比指数等基准地价内部结构比率指数,分析了招远市城区的商业、住宅、工业三类用地的基准地价的内部结构变化。通过对招远城区两轮的商业、住宅、工业三类用地的基准地价的纵向对比,得出招远城区基准地价演变的特点。4.提出了土地定级和基准地价更新成果的应用。