2002年以来,在我国社会经济发展的宏观环境中,出现了房地产投资增幅过快的势头,为国民经济的平稳健康发展埋下了隐患。为了抑制房地产投资规模的快速放大以及房价的过快增长,避免房地产泡沫的产生,2003年4月,中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文),自此拉开了我国房地产行业新一轮宏观调控的大幕。 随后的几年,国务院有关部委相继出台了一系列调控政策,使房地产投资增幅过快的问题得到了一定程度的缓解。但是,少数大城市房价上涨过快的问题依然未能解决,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序仍比较混乱。为此,2006年5月17日,在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,决定在前阶段调控政策的基础上,进一步采取六项新的调控措施,即《国六条》。2006年5月29日,在《国六条》框架的基础上,由建设部等九大部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即<国六条细则>)出台。随后,建设部、国家发改委、国土资源部、国家统计局等有关部委也各自出台了相应的配套政策,全国各地县级以上城市政府也相继出台了紧跟中央的地方性“执行细则”。 业界将2006年《国六条》出台以来的相关房地产调控政策统称为“2006年房地产新政”或简称为“新政”。 房地产新政直指中小型房地产企业的土地和资金软肋,使国内房地产业的发展面临巨大转变。虽然,新政仍将房地产业确定为“我国新的历史发展时期的重要支柱产业”,但新政无疑将加快房地产行业内的优胜劣汰进程,在促进极少数大型房地产企业从实力型向垄断型过渡的同时,绝大多数的中小型房地产企业却面临着极为严峻的考验。中小型房地产企业到底要如何调整转型才能度过这场“政策寒冬”呢?,怎样才能从战略的高度勾画出企业从求生存到谋发展的路径呢?这些问题已引起行业内外相关人士的严重关注。 本文按照提出问题、分析问题、解决问题的思路,通过对我国房地产业的发展历程、发展现状的回顾和分析,在深入体会2006年房地产新政的出台背景和调控目标的基础上,剖析了新政下广大中小型房地产企业所面临的严峻挑战。并针对新政下房地产行业的发展困惑,结合笔者本人在中小型房地产企业十余年的工作和学习实践,重点运用《竞争优势》、《营销管理》、《品牌战略》、《核心竞争力》等著述所提供的理论工具,分别从企业和行业两个层面,对中小型房地产企业的发展战略进行了专题研究。笔者认为,面对新政下的客观行业环境,中小型房地产企业必需冷静下来,通过对企业资源如资金、管理、供方关系、客户关系、人力资源、创新能力等综合要素作客观而深入的评估,确定和培育企业的核心竞争力,进而重新制定企业的差别化发展战略。针对新政下广大中小型房地产企业的资金和土地瓶颈,中小型房地产企业间应通过资源整合,走战略合作之路。本文还从行业层面研究了中小型房地产企业的专业化、差异化、规模化、品牌化战略,论证了广大中小型房地产企业在我国高速发展的社会经济和历史性的城市化进程中,通过专业化的市场操作,苦练内功,不仅能为国家的社会经济建设做出巨大贡献,也完全有机会做大做强,获得健康、快速的成长。