随着市场经济的不断深化和住房商品化,我国的房地产业迅猛发展,房地产开发及房产交易炙手可热,亦由此带动房地产评估机构及估价师队伍如雨后春笋般的繁荣壮大,房地产评估业已成为房地产业的重要组成部分,推动我国房地产业的规范发展。1993年,我国产生了首批房地产估价师,由于社会对房地产评估人才的广泛需求,评估师队伍不断发展壮大,同时也推进着估价法规、标准、理论逐步走向成熟,房地产评估作为新兴行业引来社会各界更多地关注与讨论。伴随着经济的发展,金融市场也逐步走向成熟,各种各样的金融产品被开发出来并推向市场,其中房地产抵押贷款在整个金融市场中扮演了重要的角色,在活跃市场、促进投资和带动消费上起到了重大作用。而房地产抵押贷款过程中,房地产评估是至关重要的一个环节,如果在评估房地产价值时,没有准确的反映房地产真实的市场价值,不仅影响评估机构的资信,也会给市场行为带来风险或损失。倘若将房地产估值过高,那么银行放出的则是虚高评估值的房地产抵押贷款,这样将直接导致金融机构呆账坏账的逐渐增加,在直接影响金融机构真实资产的同时,也会给金融机构带来更多的风险。美国次贷危机的爆发,影响力波及全球。房地产泡沫的破裂将继续阻碍生产的增长。由房价下跌和利率上升而直接引发的美国次贷危机,直接导致多家金融机构的不良资产增加,进而使金融机构的流动性的丧失,并形成连锁反应,最终引发多家金融机构的倒闭。由于利益的驱动和银行监管不力,促使银行贷款松懈。从中可以看出,宏观调控金融机构贷款机制的重要性,也可以看出,防范房地产抵押贷款风险的必要性。本文意在通过研究房地产抵押贷款存在的风险,并将其量化,直观可视,进而提出防范方法,研究结论能够为防范金融机构不良资产、危害经济发展的不良因素提供参考依据。作为房地产业的重要组成部分,我国房地产估价行业既可以说是古老的行业又可以说是新兴的行业。说我国房地产估价行业是古老的,是因为我国房地产估价活动拥有悠久的历史,可追溯到上千年前,伴随着社会的发展,土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动开始出现,同时也就衍生了房地产评估活动,进而就诞生了有关房地产价值及其评估的思想。说其是新兴的,则是因为现在的房地产评估行业所使用的工具、规则、思想是通过借鉴先进国家的经验而来的,所以说它是新兴的行业。近年来,我国房地产业发展迅猛,随之房地产评估行业兴旺起来,评估需求大大增加。但与此同时也暴露出一定的缺点和问题,评估界人士越来越关注这些问题,并得到国家和社会的重视。由于制度、评估方法、职业道德等缺陷和不足的存在,既给评估机构和评估人员带来职业风险,也同时深刻影响着整个评估行业的成长及国民经济的发展。随着评估行业的迅速发展,房地产抵押评估在房地产评估中所占的比重越来越大,已逐渐成为房地产评估的主要业务类型,房地产抵押评估的规范与否直接关系到评估行业的健康成长,进而影响到金融业的良性发展。房地产抵押评估存在一定的风险这一观点被大多数人认同,如今如何辨别风险、规避风险又成为评估业界人士关注的重点。本文从房地产抵押评估行业入手,首先梳理了国内外相关学者的研究成果,在综合国内外相关房地产评估理论的基础上,对房地产抵押评估风险的类型、产生原因等问题进行了分析。然后运用层次分析法结合模糊数学模型建立房地产抵押风险评价模型,以达到量化抵押评估的风险目的。最后,具体结合成都市房地产业及金融贷款业的实际发展情况进行阐述和实证分析,以此总结出切实的防范风险的意见和建议,为评估机构防范房地产抵押评估风险提供参考依据。为评估机构在评估事前具体了解评估案例的风险所在,从而在评估过程中注重相关风险的防范,以杜绝由于评估风险过高而拒绝接受评估委托的情况发生。该模型能够粗略为评估机构提供防范抵押评估风险的参考依据,具有一定的理论研究价值和现实意义。本文主要有六个部分组成。第一部分是绪论,主要介绍本文的研究背景、国内外研究现状及本文的研究方法。研究方法主要分为规范分析法和实证分析法,将理论与实际相结合,使本文更具有现实意义。第二部分主要是概念定义及房地产抵押评估的相关理论综述,包括地租地价理论决定了抵押估价的必要性；土地供需理论影响房地产的未来收益；房地产区位理论影响房地产抵押估价的价值；土地报酬递减规律促成规模化效益。同时,介绍房地产抵押评估的要素,包括评估方法、评估目的、评估原则、评估时点等。第三部分是关于房地产抵押评估风险的论述,将抵押评估风险分为环境风险、技术风险、实际操作风险、职业道德风险四类。并探究其产生的原因。第四部分是房地产抵押评估的风险评价与量化,主要介绍了房地产抵押评估风险评价模型,将风险量化,并进行了案例分析,验证风险评价模型的可行性。同时对房地产抵押评估风险进行量化分析。根据层次分析法和模糊数学模型建立抵押评估风险评价模型,；选取实际案例量化风险,使评价模型具有实际可操作性。第五部分,综述和分析成都市抵押评估的实际情况,并根据实际情况发掘其中存在的问题和隐患。从多重视角,不同层次出发,提出防范和降低房地产抵押评估风险的相关建议及途径。第六部分为本文的结论。