随着市场经济的建立和健全，特别是土地有偿有期使用和住房的商品化等进程的深化，作为生产和生活基本要素的房地产越来越多的进入市场，进入流通。房地产进入流通离不开房地产价值评估。房地产价值评估活动不但是进行房地产市场管理的一把利刃，还能够保证房地产市场的正常运行并为交易双方提供强有力的保障。房地产价值评估已经深入到社会的各个层面，它不但能够为租赁、抵押、保险等房地产业务提供相应的价格参考，还可以帮助投资者做出投资决策，如果有投资者需要对某项房地产做出是否投资的决策时，房地产估价便可以提供一个投资价值的参考，并且房地产评估活动也成为了国家宏观调控房地产市场的关键手段。作为房地产三大估价方法之一的收益还原法，虽然它的基本原理比较简单，却也是最为充分的，并且是最符合当前我国房地产市场发展趋势的一种评估方法，它与其他方法相比有着许多不可替代的优点。但是，由于我国相关准则中未对收益还原法中所涉及的各类参数的选取方法与原则做出明确的规定，并且评估最终结果容易受到外界的干扰，从而导致了收益还原法的操作难度较大。这也使得许多评估人员不愿意采用这种方法进行评估。所以，如何让现行的收益还原法更能够被评估人员所接受，并且评估结果更为准确客观合理，更能从长期价值趋势上反应房地产的价值，很好的为投资者所使用，是当前房地产评估亟需解决的问题。本文首先从理论出发回顾了国内外对于房地产估价以及收益还原法的研究情况，在前人研究的基础上，阐述了房地产评估方法体系的基本内涵并将收益还原法与市场比较法、成本法进行对比分析从而得出收益还原法相对于其他方法的优势所在。然后通过具体案例，实现理论与实践的结合。将收益还原法运用到XX集团ABC百货大楼评估项目中，通过这样的实践总结出这种方法的适用的范围以及使用的前提条件，并分别从政府角度、行业角度、评估机构和执业人员这几个角度出发提出完善建议。