截止到2018年12月31日,我国房地产行业十年以来一直处于飞速发展的黄金阶段。房地产行业的飞速发展也带动了其它周边行业的发展和进步。在资产评估领域,随着房地产企业并购案例的飞速增加,越来越多的研究者致力于如何在现有评估体系的基础上进一步探索可能的评估方法,发掘房地产开发企业的潜在价值,防范金融市场风险,科学有效地预测企业未来的发展。EVA评估法是学者根据美国思腾思特管理公司提出的经济增加值理论,在收益法的基础上衍生出的资产评估方法。国内学术研究者对于EVA的研究最早应用于国有企业负债人的业绩评价,而后逐渐在企业价值评估领域发展作用。本文将在以往研究者侧重历史EVA值的基础上,凭借资产评估相关理论,进一步探索如何科学预测企业未来的发展状况,合理判断EVA数据的可靠性,有针对性的把控关键参数,从而避免主观因素对于最终评估值的影响。企业价值评估模型构建,是建立在充分阐述资产评估领域企业价值评估理论和相关EVA理论的基础之上,同时结合房地产企业内在价值的特点,充分考虑房地产行业历史发展情况,以知名房地产上市公司——碧桂园作为代表,通过对其基于EVA所计算出的企业价值评估分析,希望能够对房地产企业运用EVA理论改善经营状况、提高价值创造能力提供借鉴;同时也为投资者针对我国上市房地产企业投资提供建议。以往对EVA评估法的研究主要以会计和金融领域的学者为主,往往侧重于财务报告数据的获取和对相关项目的调整。对于EVA评估法的运用也主要集中在企业历史EVA值的计算和分析。在预测未来数据方面,则往往偏于保守,对于未来发展的分析关注度较少。资产评估涉及到预测未来数据的相关研究,一直是基于历史发展水平进行预测。房地产行业近十年一直处于高速发展周期,而这一发展的可持续性一直受到质疑。因此仅仅关注历史数据,而忽视未来的发展风险,得出的评估结果仍然是有待商榷的。本文的创新点在探索如何改进EVA方法上,主要针对的是企业价值评估预测期各项参数的改进。房地产行业的发展一直以来受国家经济形势和政府政策的影响,因此在进行房地产企业未来EVA预测时,势必应当考虑宏观因素和行业发展形势的影响。本文研究思路是首先概述总结国内外在EVA领域的研究成果,梳理该评估方法在各个领域的主要贡献,并与探索与房地产行业的联系。然后从两个方向出发,分别进行理论研究和相关知识的阐述。一是从资产评估领域出发,落实到资产评估的企业价值评估方向,然后联系到房地产市场,探索房地产市场在企业价值评估中的特殊性,并分析资产评估中企业价值评估的主要方法在房地产企业评估中的适用性。二是从EVA评估的领域出发,分析EVA评估方法在房地产企业价值评估的适用性,阐述EVA在评估中所应具备的条件,关注EVA模型的建立和模型所需要的数据。基于以上的研究思路,笔者从EVA理论的角度出发,结合实际的资产评估方法,构建房地产开发企业基于EVA评估的企业价值评估模型,并在模型建立的过程中,深入考虑宏观经济发展和行业发展趋势对于未来预测期各方面数值估计的影响。具体是从两方面出发,一方面是将宏观历史经济数据融入到单个企业价值评估的未来预测中,既考虑单个目标企业的历史数据,也要判断整个行业的发展对评估对象未来的影响。另一方面是分析现有市场集中度发展的趋势,国内主流研究者倾向于房地产开发企业不可能一直处于高速发展阶段,本文在分析市场集中度数据后对EVA模型进行预测期修正,经过历史数据的曲线拟合,得出高速发展期为4年可能更符合当前评估时点下房地产行业上升周期的结论,并通过案例论证这一结论的可靠性。