房地产行业已经成为我国国民经济发展的基本要素,是国家支柱产业和先导产业之一。房地产行业与我国多个行业发展关系密切,其发展成为推动我国工业化和城镇化建设的主要力量。同时,房地产行业与我们每个人的生活息息相关。从20世纪80年代开始,我国不断出台了一些关于房地产的相关政策,如土地使用制度改革、房屋商品化决策、住房改革等,这些政策加快而我国品化进程。各个地方政府基于本地经济增长和就业问题的驱动,对房地产行业的发展都给予了大力支持。不到二十年时间,房地产行业发展空前繁荣,近几年房地产行业开发投资速度超过20%,对我国GDP直接和间接拉动保持在2个百分点以上,房地产行业成为推动我国国民经济增长的主力军。2007年我国房地产投资已经占该年GDP的11.57%,该年固定投资总额是GDP的24.31%,房地产行业的投资已成为我国固定投资的重要组成部分,一时间房地产投资十分高涨。然而,我国房地产业尚属年轻行业,房地产市场正处于逐步完善阶段,因此,在房地产实际发展中暴露出许多问题。房地产行业属于资金密集型产业,其在生产、经营、消费等环节都需要大量资金,需要有良好稳健的资本市场为企业提供所需资金。目前我国房地产行业自有资金投资比例较小,内部积累及极其缺乏,导致我国房地产行业资产负债率长期偏高,尤其短期流动负债比率特别高,企业财务风险大。房地产行业负债主要来源于银行,一旦银根紧缩或是金融系统有所变动,房地产行业筹资环境将会受到巨大变动,企业难以高效快捷筹集所需资金,导致企业财务风险加大,甚至面临破产的危险。房地产企业管理者需根据不同经济环境、宏观政策对资本结构进行动态调整,以提升企业价值。另外,目前我国房地产行业的股权集中度较高,导致企业“一股独大”的局面,特别是在上市公司中,过半以上的上市公司中50%以上的股权集中在前十位股东手中。公司很多经营决策权都集中少数几个人手中,过半上市公司第一大股东持有35%以上股权。公司股权高度集中在一定程度上会影响公司管理者经营管理和财务决策。资本结构与企业价值关系在国内外都有研究,许多是从负债结构对公司价值进行研究。研究得出结论大致可以分为三种：资本结构与企业价值正相关、资本结构与企业价值负相关、资本结构与企业价值呈曲线关系。国外对于资本结构的研究相对较早,但结论却各不相同。国内对于资本结构的研究相对滞后,同样得出各不相同的结论。正是基于对以往研究的总结和我国目前房地产行业发展特征的认识。本文采用规范研究与实证研究相结合的方法,选取我国2001年以前在沪深两市84家房地产上市公司作为研究样本。选用净资产收益率作为企业价值衡量指标,选用资本结构中的负债结构和股权结构作为解释变量,本文用2007-2009年三年的财务数据的均值作多元线性回归。对企业资本结构与企业价值之间关系进行实证研究。本文分为五个部分第一部分：针对目前我国房地产行业发展迅速,房价增长速度过快,房地产企业经济效益大幅提高,企业资产负债率仍居高不下的情况下,进而展开对房地产行业资本结构与企业价值之间的关系进行研究。采取规范研究和实证研究相结合的方法。本部分介绍研究目的、研究意义、研究方法、研究贡献和研究不足等。第二部分：主要是对学术研究进行回顾和基本理论概述。通过对文献回顾可以发现,到目前为止学术界对于衡量企业价值指标没有形成统一结论,有净资产收益率、托宾Q值(Tobin, sQ)、总资产收益率等等。在国外由于资本市场发展比较早,资本市场发展比较完善,市场对企业股估价比较准确,很多研究者选用TQ值,股票价格作为企业价值衡量指标。在国外学术研究结论既有资本结构与企业价值正相关也有负相关。究其原因,研究方法和数据选取的不同。时间不同,企业外部环境不同,企业发展阶段不同,得出的研究结论会有所不同,比如在企业成长初期,企业负债比率会比较高,而盈利能力也比较弱。在企业成长处于成熟阶段,负债比率比较低,而企业盈利能力比较好。在我国诸多研究结论同样中没有形成统一结论。起原因就在于我国资本市场发展比较晚,许多资本结构理论很难有效实施于我国上市公司,上市公司制度不够完善,研究数据缺乏。我国证券市场对上市公司的监督力度不够,部分上市公司披露的财务数据不够全面,公司存在盈余管理,难以保障财务数据的真实性与可靠性。其次,通过文献回顾可以发现,对企业价值衡量指标没有形成统一,指标选取的不同可能会使得回归结果出现差异。本文对各阶段资本理论发展进行归纳总结。最后,对国内外研究资本结构与企业价值文献进行归纳总结。总的说来,不论国内还是国外,目前对资本结构与企业价值关系研究都没有统一结论。第三部分：对我国房地产行业及房地产上市公司发展现状作简要概述。目前房地产行业已经成为我国经济发展的主导产业之一,推动其他多个行业的发展,该行业具有投资规模大、风险高、周期长、地域性强、关联行业多等特点。我国房地产上市的企业占房地产企业比重比较小,但其具有房地产企业发展特征。其资本结构显著特点为：资产规模大、资产负债率高、流动负债比率高、债务融资方式单一、公司财务风险高、公司股权集中度较高。与发达国家同行业相比,我国房地产公司业绩变现相对较差,但比国内其他行业利润率略高,房地产行业在我国还有较大的发展空间。第四部分：实证分析是本文的核心部分,首先根据我国房地产上市公司资本结构的特点提出,资产负债率、流动负债比率与企业价值负相关关系,第一股东持股比率、前十股东持股比率与企业价值负相关关系四个研究假设。选用于2001年1月1日以前在沪深两市上市的房地产企业,剔除含有ST和PT的上市公司,剔除财务数据不全的上市公司,剔除发行B股的上市公司,最后选定84家房地产上市公司。以净资产收益率为企业价值衡量指标,以资产负债率、流动负债比率(流动负债总额／负债总额)、第一大股东持股比率和前十股东持股比率作为解释变量,公司规模(企业资产账面价值取对数)作为控制变量,建立多元线性回归模型。本文选用2007-2009年的财务指标均值为样本数据,这样可以增加数据的稳定性。利用EXCEL2003对进行数据收集整理,采用SPSS12.0软件作回归分析。由实证结果得知：修正可决系数为0.363,模型对样本拟合程度一般.资产负债率、流动负债比率、第一大股东持股比率通过显著性水平为0.05的t检验,前十股东持股比率通过0.1的t检验,资本结构与企业价值影响基本显著,研究结论的与基本假设相符合。第五部分：笔者对实证结果进行分析,针对我国房地产上市公司资本结构与企业价值关系提出一些对策和建议。第一,完善我国企业破产制度,建立良好的偿债保障机制,以提高债权人对企业的监督和控制力。既保证企业在生产经营中能够不断通过债务融资获取企业发展所需资金,也可迫使企业加强经营管理和对资本结构自我调节,从而达到了保障贷款人利益和维护企业信誉等级的双重作用。第二,企业应加快流动资产周转速度,特别是在房地产开发上要加快资金流动速度,降低企业流动负债比率,优化企业资本结构。第三,企业应调整过度投资的发展思路,加强内部积累,提高公司自有资金比率,适当引进外资。同时,企业应当积极争取以发行债券的方式替代部分银行借款,以缓解企业短期偿债压力。第四,企业应该大力发展多元化房地产金融市场,分散银行贷款风险。比如信托证、投资基金、指数化证券等。投资者可以把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险分散给整个金融市场的各种投资者。第五,企业应该加强联盟,实现规模经济发展战略。第六,加大资本市场和房地产市场双向监管。第七,加快资本市场发展,加强金融二级市场建设,促进股权资本流通,大力引进机构投资者,逐步降低公司股权集中度。