房地产开发业是集房屋、市政、工业、建筑和商业等综合开发为一体的产业,它的关联度高,带动力强,与中国整体经济发展紧密相关,房地产行业对中国整体经济产生了巨大的"拉动效应"。与此同时,近几年,全国房地产市场出现显著调整,区域市场和房地产企业两极分化趋势更趋明朗。在此形势下,房地产企业自身业务运行模式的差异将给企业偿债风险带来不同程度的影响。本文以中国恒大集团为研究对象,从中国恒大的发展历史、发展战略、主要经营和财务情况等方面入手,总结出了中国恒大以住宅地产为主的快销售、高杠杆业务运行模式的主要特点:经营区域相对分散,且三四线城市占一定比重,实际运作中强调快速去化;主要依托财务杠杆进行快速扩张,经营周转对外部融资依赖度较高;正在实施若干项经营转型战略,包括开发区域向一二线城市倾斜、以及多元化经营等。这种业务运行模式决定了企业发展过程中,其销售规模优势与财务杠杆风险是相伴相随的。根据前述分析归纳,进一步总结了现阶段中国恒大所面临的主要经营优势和风险。经营优势体现为:(1)销售回款来源相对多元化,对单个区域市场风险的敏感性相对较低;(2)销售回笼规模在业内排名靠前,对其资金周转能力有一定保障;(3)土地储备成本整体较低,具备一定的降价空间。经营风险体现为:(1)企业内涵式增长贡献度有限,财务杠杆比率持续攀升;(2)住宅地产融资期限相对较短,高杠杆发展后存在一定的短期偿债压力;(3)转型步伐不断加快,短期内将对公司业绩带来一定的压力。基于以上分析,本文得出在对与中国恒大业务模式类似企业进行风险分析时,应该重点关注:(1)企业盈利模式和资产模式的可持续性,包括销售去化走势和资金回笼、财务杠杆和拿地支出等刚性支出规模等;(2)企业盈利模式和资产模式的匹配性,通过衡量企业盈利模式能否匹配资产模式的需要,达到评估企业偿债风险的目的;(3)有关多元化板块的主营业务、盈利模式和资产模式,评估分析有关板块的资金链风险。此外本文还以XY集团为例,将单一区域业务运营模式与中国恒大业务运行模式进行了比较。本文对房地产企业经营者、企业投资者、金融机构都具有一定的借鉴意义。