随着近几年房价的高涨,在商品房预售中,预购人往往无力一次性支付全部购房款,需要向银行贷款,银行为了实现债权,有在预购商品房上设立抵押权的强烈需要。此时,预购商品房尚未取得房屋所有权,暂时不能设立不动产抵押权,只能办理抵押权预告登记。2008年2月建设部公布的《房屋登记办法》第67条首次明确了能够办理预告登记的情形包括以预购商品房设定抵押。关于预购商品房抵押权预告登记权利人是否能够就抵押预告登记财产享有优先受偿权,在学理讨论中存在较大争议,审判实务中也经常出现截然不同的几种判法。本文第一部分为预购商品房抵押权预告登记及优先受偿权概述,分别介绍预购商品房抵押权预告登记的概念、性质、效力、到本登记的转化以及优先受偿权的概念、行使条件、行使方式。关于性质,先列举国内五种不同的学说,再进行评析得出肯定“债权物权化说”的观点。关于效力,先比较我国台湾地区、日本、德国的规定,再分析我国法律的效力规定。第二部分分析我国预购商品房抵押权预告登记存在的主要问题,即预购商品房抵押权预告登记优先受偿权案件存在同案不同判的现象。先进行裁判梳理,总结出五种不同裁判观点,接着结合法条、学理和实践分别对前述裁判观点进行分析。第三部分提出预购商品房抵押权预告登记优先受偿权案件的处理构想,指出应统一裁判尺度、平衡三方利益,并进一步分析此类案件的司法路径,根据违约情形所处的不同阶段及预购商品房抵押权预告登记不能转化为本登记的原因,区分采取不同的裁判思路。