中国加入WTO以后，国内的房地产市场逐渐被放开，外资可以自由进入中国进行房地产方面的投资，刚开始外资进入的领域主要集中在设计咨询等中介服务领域，总体规模不大，影响力很弱。可是2004年下半年以来，随着人民币升值预期的增大，房地产作为不动产投资引起了外资的巨大兴趣，再加上国内房地产行业的高速发展，外资开始大举进入中国房地产市场，投资方式也转向了资产投资和开发投资，主要表现为物业收购和公司股权收购。　　虽然目前国内对于“适当限制外资进入房地产”的态度已经基本达成共识，但是究竟应该如何限制外资的进入以及对于不同的外资应该采取什么样的具体政策没有进行深入的研究，这将会给外资监管带来很大的难度。　　本论文首先探讨了我国改革开放以来房地产业的发展概况、行业中外资发展的不同历史阶段以及我国房地产外资的现状特征和发展趋势，接着论述了由于国内房地产投资的高回报率和巨大的市场空间等因素，吸引了大量外资，根据其特征、动因等不同，可以被归为两类，一类是“投资类外资”，另一类是“投机类外资”，同样是为了获取高额投资收益，但“投资类外资”流入的动因是国内土地市场竞争的透明化及房地产开发市场的开放，而“投机类外资”流入的动因是中国人民币升值预期和缺乏限制其进出的政策。然后对外资进入中国房地产市场的影响进行了深入分析，“投资类外资”拥有雄厚的资金、技术和管理经验，其进入可以弥补国内城市建设中的资金缺口，并为国内的房地产领域带来很多全新的管理理念和运营模式。同时，外资的进入加剧了国内房地产市场的竞争，通过优胜劣汰和兼并收购，促进了整个行业的升级换代，并提高了房地产行业的集中度，有利于行业的健康发展，从而为广大国内消费者生产出更多更好的房地产产品，满足不同客户的多样性需求;另一方面，“投机类外资”多以国际炒家为主，其投资领域主要集中在高端市场，促进了房地产价格的上扬，这些外资虽然在短期内制造了泡沫持续性繁荣，但当他们获取利润后就会迅速变现撤出国内市场，导致国内市场金融泡沫的破灭。　　通过分析，作者指出对于中国房地产市场外资的进入要有一个客观公正的态度，并加以区别对待，本文的主要结论是:　　1.我国房地产外资的规模和国内利用外资的总规模相比，已经占据了较大的比重，仅次于制造业成为我国利用外资的第二大行业。　　2.目前和我国房地产市场整体规模相比，房地产行业的外资影响力还很有限，但是随着国内市场的逐步放开和外资进入规模的不断增长，房地产外资的综合影响力将会不断扩大。　　3.在应对国际资本流入时，不能采取一刀切的方式，而是要认真的分析和研究，根据外资的不同特点进行细分，并相应制定出不同的应对措施，充分有效的利用有利的外资，而摈弃一些危害性较大的外资。　　在此基础上，提出了对于外资进入国内房地产业的相关政策建议:对于“投资类外资”，要予以政策上的鼓励，促使其参与国内的房地产开发建设，从而利用其在资金、技术和管理上的优势，提升整个行业的水平，并带动国内企业的技术升级和不断创新;而对于“投机性外资”，要将其投资的资产纳入国际收支项目中资本项目进行管理，限制这部分外资的自由进入，并对其购买房地产的种类、汇兑金额、购买用途、持有比例、转让时间等实行管制，增加其投机难度，从而提高其进出房地产市场的门槛和投资的成本，防止其对于国内经济稳定和发展造成较大的威胁。