池州市住宅价格空间分异特征及其影响因素研究

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随着我国社会经济的不断发展,住房制度改革和城市化进程的推动,我国住宅房地产市场发展迅速,住宅房地产已经成为社会各界关注的焦点之一。住宅价格是住宅房地产市场发展的重要衡量指标,也是国家、开发商、居民最关注的民生问题。但由于区位因素在城市空间分布上的不均衡,导致住宅价格在空间上的分布存在明显的差异性。本文以池州市2017年10月份商品住宅的销售均价作为研究的基础数据,利用ArcGis以及Surfer软件,运用趋势面分析法研究出池州市住宅价格在空间区域上变化的主体特征,通过空间自相关法对池州市住宅价格的集聚性进行分析,并采用空间反距离权重插值法对池州市住宅价格的空间分布特征进行研究。最终得出池州市商品住宅空间分布的趋势面分析图、二维等值线图和三维模拟图等,从而研究其空间形成分布特征及影响因素,并通过对影响因素的分析讨论,预测池州市商品住宅价格的发展趋势,进而对池州市商品住宅的空间分布布局提出合理的政策性建议。研究表明:池州市主城区商品住宅价格形成单中心的空间分布格局;住宅价格发展不平衡,从价格分布来看,形成由西向东递减的区域差异性,并且呈现中心放射状结构模式;通过计算得出Moran’I=0.317241表明池州市商品住宅价格总体上具有显著的空间正相关性,呈现空间集聚模式,少数出现差异性;住宅价格等值线出现“西密东疏”,中心价格空间变化幅度较大,距离中心越远价格价格变化幅度逐渐衰弱;交通密集的区域商品住宅价格较高,例如火车站,汽车站边的楼盘价格高于其周边,并且其对于处于非中心城区的板块影响更大;开发区和教育园区出现不同于主城区的无核心、零星分布的模式。分析结果可知,政策因素、城市规划、经济发展、区位因素等共同影响池州市住宅价格空间分异特征的形成。因此,对于池州市商品住宅价格分布的差异性,为实现池州市商品住宅合理的空间分布布局,政府应该加速落实棚户区改造政策,扩大棚户区改造范围,缓解市中心土地稀缺,供不应求的局面;调整现有住房结构,均衡不同价位住房的空间分布,开发高价位土地低价开发的模式;并通过构建租购并举的住房制度,改善供需不平衡;东部开发区应规模开发,消除居住分异。本文的实证研究结果,能够为池州市消费者选择合适的住房和投资置业提供指导,为政府及相关部门掌握住宅房地产价格在空间分布上的发展趋势,制定合理的城市布局和发展规划提供参考,并为开发商在选址投资和制定销售价格上提供依据,同时,此项研究对其他中小城市就商品住宅空间分异及影响因素研究提供参考与借鉴。
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