2018年至今,转型升级成为我国新时期经济发展的主旋律,中央会议多次强调要加强新型基础设施建设,“新基建”政策的提出也给产业地产带来了崭新的历史机遇和前所未有的挑战。我国产业地产企业在以产业园为典型代表的新基建项目上投入资金大,投资周期较长,但往往采用中短期融资方式,资产负债率较高。同时,由于非标融资等传统融资方式的政策监管力度不断加大,产业地产融资难、融资贵的问题亟待解决。2020年4月30日,基础设施领域的公募REITs试点项目工作全面启动,本文以博时招商蛇口产业园REIT的原始权益人招商蛇口为例,运用资产证券化理论、委托代理理论阐释蛇口产业园REIT的资本运作路径,采用事件研究法和相关财务绩效分析产业园公募REITs的融资优势,并解决公募REITs融资后底层资产成长空间有限的问题,最后总结提炼出公募REITs融资对提升资产质量进而提高企业持续融资能力的作用机理。国外学者对REITs的研究相对比较成熟,在理论定性研究的基础上,结合历史数据进行了大量定量研究和实证研究,但大多从投资者角度在收益影响因素、风险管理等方面讨论公募REITs的发展。而国内由于基建公募REITs仍处于试点阶段,研究集中在对比分析国外REITs税收、法律制度的成熟经验,以及类REITs的运作模式和交易结构,对公募REITs的研究也停留在产品运作层面。本文基于文献缺口,创新性地提出核心问题:招商蛇口如何通过产业园公募REITs融资提升资产质量和持续融资能力,并具体化为融资需求和融资可行性、运作机制和融资优势,并进一步研究融资后如何解决底层资产成长空间有限和投资者回报要求问题,探讨资产质量和企业持续融资能力之间的作用传导机制。本文研究发现,第一,经营模式和融资模式错配是导致产业地产融资困境的根源。第二,公募REITs解决了产业地产融资方式单一的问题,在有效满足融资需求的基础上,降低了企业杠杆率和资本成本。第三,基础设施公募REITs融资优势显著。在降低财务风险、稳定公司市值、改善经营绩效方面具有重要作用。第四,产业园公募REITs可以发挥“信号传递”效应,引导外部投资者关注企业资产优质成长,从而缓解企业融资困境,提升持续融资能力。通过本文的案例分析,一方面可以为拥有类似优质资产和融资需求的产业地产在融资方式选择上提供参考,助力我国基础设施建设和产业地产市场的发展。另一方面,对试点项目的分析可以总结该种融资方式的优劣势和可行性,为我国公募REITs的长期健康发展提供指导经验,也为实现基础设施领域的经营模式和融资模式匹配,推动经济可持续发展提供借鉴。