随着城市化进程加快,城市人口越来越多,随之而来的其中一个后果是房价上升。但是越来越高的房价并不是所有的城市人都能负担得来的,因此租赁制度应运而生。而单一的租赁关系已经无法满足市场的需要,转租现象日益普遍,从而衍生出来的问题也层出不穷,而这些问题也纷繁多样,最热点的莫过于是次承租人的优先购买权问题以及买卖不破租赁制度。本文研究的房屋使用费问题,特别是超期转租,在理论研究中并不属于热点问题,但是在实践中,房屋使用费是一个颇具争议,且没有较为统一的结论的问题。因此,笔者在本文中归纳实践中的主流观点以及做法,力争得到一个全面而合理的结论。本文主要是探讨转租房屋的使用费支付问题,特别是以超期转租这种特殊的情况为例,关于房屋使用费司法实践中最集中的问题是房屋使用费应当向谁支付以及支付的标准。关于房屋使用费支付对象的问题。次承租人既可以向出租人支付,也可以向承租人支付。若是向出租人(房屋所有权人)支付,这是完全合法合理的,那么这种方式最大的争议就是房屋使用费的支付标准问题,到底是按照本租合同还是转租合同的租金标准?一般意义上,本租合同的租金都会低于转租合同的租金,若是按照本租合同租金将会导致次承租人在合同无效后反而以更低价格使用房屋,这无疑是不合理的。另外一种方式就是次承租人向承租人支付租金,但是由于本租合同已经到期,承租人对于房屋已经不享有权利,此时若承租人依然按照转租合同收取租金,会否构成不当得利?且现有司法解释已明确规定“超过的部分约定无效”,若仍将租金交付于承租人是否有违反司法解释之嫌。本文主要分四个部分,第一部分主要是介绍相似的案例判决,本文主要选取四个具有代表性的案例。案例一虽并无涉及超期转租的情况,该案例是作为与之后的案例的对比以及铺垫。案例二和案例三均主要阐述了超期转租后承租人不当得利及返还。案例四争议在于次承租人的代位清偿问题。首先会就案件本身分析案件的焦点问题与争议,再剖析各个判决的思路和原理。第二部分是对在第一部分案例中涉及的制度的一些概况介绍以及国外相关规定的做法,主要有转租制度、不当得利原理制度以及民事责任竞合制度。笔者主要选取同是大陆法系德国的转租制度的法条以及相关规定作概括和介绍,阐明国外比较先进的做法和原理。不当得利原理着重介绍的是台湾地区的民法学家王泽鉴的理论,王泽鉴教授的理论与德国法系的理论比较相近,对我国大陆地区也十分有借鉴意义。民事责任竞合理论在学界还存在许多分歧,在本文,将主流的理论作简要介绍,为第三部分的内容作奠基。第三部分是本文的重点部分,主要是根据第二部分的原理进行案例分析以及重点问题探讨。首先是房屋使用费支付标准的选择,本着公平正义的理念以及转租制度的原理,笔者主张房屋使用费应当按照市场租金收取。其次是承租人超期转租是否构成不当得利的问题,结合王泽鉴教授的原理,超期转租当属出租他人之物的行为,构成不当得利。最后是关于次承租人权利的问题,次承租人的权利应当根据其主观意图的不同而有所区别;另外,次承租人的房屋使用费返还问题,依据民事责任竞合的原理,可以择一选择,法院应当尊重当事人的选择。第四部分是建议与措施,主要是针对第三部分引申出的现实问题所做的一些思考与完善。首先,是修改与时代发展不同步的司法解释,废除房屋使用费标准按照合同支付的规定,改由按照市场价支付,以及实行住房租赁领域内的转租合同均有效。除此之外,笔者引入德国的租金制度,虽然完全照搬是不可能的,但是借鉴其精华是十分必要的。再者,完善现行不受重视、形同虚设的房屋租赁登记制度,简化登记步骤,利用互联网以及大数据的积极影响,使得房屋租赁登记制度真正实行。最后,增加次承租人的权利的法律规定,更好地保障和规范三方当事人的权益。