近年来,经常有冒名处分他人不动产的案件发生。通常情形为:房屋所有权人的配偶、子女、朋友及租客甚至无关人员通过各种方式获取所有权人的房屋产权证明等相关证件后,冒充所有权人身份,将房屋转让于不知情的第三方。并向交易相对人表示自己就是不动产权属证书上的权利人本人,同时冒名人骗过登记机关进行了不动产的变更登记。交易相对方相信其就是权利人本人并向其支付了合理对价,从而获得非法利益。由此引起了不动产物权归属及相关当事人责任承担的法律问题。就此类冒名处分行为,虽然最高人民法院2008年在《关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》中对于冒名处分他人不动产的行为,以其是否构成善意取得作为法律适用的依据,进而认定被冒名者与第三人之间的利益关系。然而,该司法解释依然不能完全解决司法实践中的法律适用问题。民法理论界与实务界对不动产冒名处分行为的法律适用见解纷纭,同案不同判的现象更是大量发生。其法律适用的不同观点主要有:适用不动产善意取得制度、依据欺诈认定合同无效、类推适用狭义无权代理制度与类推适用表见代理制度。学者与法官之所以争议较大,究其原因为冒名处分不动产关涉的无权代理、合同效力与善意取得等是我国民法学说上争论已久的疑难问题,加之其并非传统学说所涵摄的典型案例,处于狭义解释与漏洞填补的边缘,必然涉及到法律解释上的选择适用问题。本文通过沈阳市中级人民法院、上海市第一中级人民法院、上海市浦东新区人民法院和上海市奉贤区人民法院四个典型案例引出争议问题,然后对一些学者认为冒名处分不动产适用善意取得、依据欺诈认定合同无效、适用狭义无权代理与表见代理的理由一一作出回应,最后从冒名处分不动产符合狭义无权代理和表见代理构成、生效要件等方面论证类推适用狭义无权代理、表见代理的合理性。冒名处分不动产法律适用的观点主要有:适用不动产善意取得制度、依据欺诈认定合同无效、类推适用狭义无权代理制度与类推适用表见代理制度。本文的观点为:冒名处分不动产不适用善意取得制度。冒名处分合同应属有效,不能依据欺诈认定合同无效。冒名处分不动产应类推适用狭义无权代理与表见代理制度。首先,冒名处分不动产中登记薄的正确性不符合善意取得登记错误的适用前提。同时如若适用善意取得制度,则无法运用异议登记与变更登记的纠错功能来维护被冒名人的合法权益。其次,该冒名行为不属于合同无效的情形。冒名处分属广义的无权处分,无权处分订立的合同应属有效。最后,冒名处分不动产应类推适用狭义无权代理与表见代理在制度,在被冒名人无可归责性,交易相对人有不能合理信赖的权利外观时,应类推适用狭义无权代理制度,以保护无过错的被冒名人。在被冒名人有可归责性,交易相对人有合理信赖的权利外观使时,应类推适用表见代理制度,以保护交易相对人的利益。在被冒名人与交易相对人兼具可归责性时,应根据双方各自的过错程度予以类推适用。在类推适用狭义无权代理与表见代理中,其类推适用的法律后果也不同。即若类推适用狭义无权代理制度,其法律后果取决于被冒名人的追认态度。若被冒名人追认,则该处分行为在被冒名人与交易相对人之间产生物权变动的效力,冒名人无需承担赔偿责任。若被冒名人拒绝追认,则被冒名人与交易相对人之间不发生物权变动的效果,即被冒名人仍享有原权利,由冒名人承担赔偿责任。若类推适用表见代理,则产生有权代理的法律后果,由被冒名人承担责任,被冒名人承担责任后可向冒名人追偿,追偿的范围以其所受损失为限。同时不动产登记机构的错误登记赔偿责任也可成为救济途径之一。