当前,我国商业地产已经由增量进入存量时代,商业地产开发模式已经由单一重资产模式向轻资产多模式转变。近两年,存量商业物业改造增多,日益受到社会的关注。产业建筑改造起步较早,经验丰富,理论研究与实际成功案例众多。商业建筑改造由于轻资产模式的兴起,才开始进入常态化。本文以此为背景,研究轻资产模式下商业建筑改造。本文以存量物业为研究对象,对存量商业物业改造相关概念进行辨析,确定改造如何适应轻资产模式为研究目的。通过列举目前商业建筑改造的案例,归纳改造的类型,总结改造的主要诱因,同时进行重资产与轻资产改造分类,分析提出大部分改造是轻资产模式类型。接下来,分析轻资产模式的概念与特征,通过研究具有代表性商业开发公司万科的轻资产化过程与模式,分析影响购物中心市场价值因素,列举旗下商场业态租金增长关系,分析得出小商业态是购物中心价值持续增长的主要力量。鉴于轻资产改造模式下提升商业价值,提出了改造应遵循的原则,筛选优秀案例从业态适用性、物业商业空间价值提升、空间商业环境改善、业态运营工程条件更新提出改造方法,同时考虑外界存在的不利因素。最后通过存量商业物业的改造案例进行验证。研究轻资产模式的商业建筑改造,分析影响,提出策略,不仅为商业建筑改造提供新的研究方向,还对实际商业建筑改造的项目提供指导意义。