不动产业一向是关系国计民生的重要产业，也是我国国民经济的支柱产业，但是由于不动产业具有对资金需求大且投资周期长、风险高的特点，造成不动产业对银行依赖性大，融资困难，而且也极易形成银行的不良资产。不动产证券化以其精妙的结构和独特的功能，在资金供求双方搭起一座桥梁，满足他们的不同需要。因此，不动产证券化成为各国争相引进的制度，也成为不动产物权和债权发展的新趋势。我国理论界关于不动产证券化的研究还处于初始阶段，大多数研究成果只限于在金融界进行一些国外理论及实践的介绍，而且有些概念还模糊不清，甚至有认识上的偏差。在法律领域，对不动产证券化的法律分析以及相应的法律法规配套制度的调整等几乎无人问津。本文的写作意图是，对不动产证券化的法律规则进行介绍、研究和探索，并由此促进不动产证券化在我国的建立和发展，以期促进不动产业和法学的创新与健康发展。本文主要采用比较法学、分析法学和实证分析相结合的研究方法。第一部分介绍不动产证券化的概况。首先尝试对不动产证券化的概念作出一个准确界定，提出不动产证券化的定义，对不动产证券化和资产证券化、房地产证券化、不动产抵押贷款证券化进行概念辨析。然后介绍不动产证券化的特点及功能；第二部分考察了域外不动产证券化的分类及相关法律规则，主要以美国、日本和我国台湾地区为例，其目的不在于介绍，而在于以其为例分析所体现的法理；第三部分对不动产证券化做法律分析。总结域外的不动产证券化制度，结合我国目前金融业和不动产业的现实情况，首先对不动产证券化进行流程分析，并结合我国的法学理论，再进行主体法律分析，最后再深入对不动产证券化进行法律分析。第四部分通过阐述我国不动产证券化的现状，对我国目前建立不动产证券化在物权法、银行法、信托法、公司法等方面进行法律障碍分析、研究并提出制定《不动产证券化条例》的对策。