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随着土地在国家行政管理中的地位不断提高,地价在调节城市土地利用,优化土地资源配置等方面的作用也日趋明显。对于具体城市的土地市场管理而言,准确把握城市地价的动态变化规律及其影响因素,通过科学的预测手段获得相关管理与调控信息,便成为实现宏观调控目标的最佳途径。而在土地市场管理效率低下,市场信息不能充分利用的现实情况下,如何掌握具体城市地价动态变化规律及其影响因素,以及科学预测其发展趋势成了实现该目标的关键性问题。
本文以地租地价理论、土地增值理论、土地供求关系理论以及区位论和系统论为指导:以2004—2007年怀化市城区住宅用地出、转让台账、宗地估价报告、地籍图、社会经济统计数据以及实地调研资料为基础;借助ArcGIS、Matlab为工作平台,辅助采用Sufer、SPSS、Coreldraw等软件;采用图形分析与数据分析相互补充、定量分析与定性分析相集成的研究方法;遵循由规范研究到实证分析、由现象分析到机理研究的思路;应用地统计学方法研究地价时空变化,并通过对怀化市城区住宅地价动态变化的分析,识别及量化了其影响因素,分析了影响因素与地价变化的关系;最后建立了怀化市城区住宅地价的预测模型。
论文结论表明:(1)利用土地市场交易资料,采用地统计方法对城市地价历史数据与现状数据进行插值与计算,可以弥补点状测度指标描述城市地价空间动态变化功能的不足;(2)通过系统化地识别与量化地价影响因素,研究地价受不同因素影响而发生不同变化的规律与方式,才能较全面地把握城市地价变化信息;(3)由于BP神经网络的模糊控制及记忆系统特征的功能,论文认为采用该算法能够体现城市地价受多因素影响的特征,使预测结果更具科学性和系统性;(4)论文认为以上述思路为指导,以调节地价为手段,才能充分利用市场信息,提高市场管理效率;才能实现城市土地资源优化配置、科学调控城市土地利用的管理目的。