改革开放以来，市场经济飞速发展，各种合同纠纷不断涌现，传统合同的订立方式已不能适应快节奏和日益复杂的经济新环境，以往的要约和承诺规则非常冗长、复杂，预约作为新兴的磋商形式逐渐被广泛运用，对快速高效满足合同双方当事人的利益需求尤为重要。随着房地产经济的不断繁荣，商品房买卖交易频繁，为了满足购房者和房地产开发商的需求，商品房认购书应运而生，并且得到了认可与广泛的应用，商品房认购书其签订的时间一般发生在合同双方当事人签订正式商品房买卖合同或者预售合同之前，该商品房认购书签订的内容是对双方当事人即将签订的正式合同中的相关事项予以提前约定，目的就是为了能够抢先取得交易机会，为双方当事人以后能够顺利缔约正式的商品房合同打下坚实的基础。然而，由此产生了越来越多的纠纷与麻烦，但是，我国的相关立法却没有及时跟上商品房认购合同这一新兴且快速发展事物的脚步。有迹可循的最早关于商品房销售的规定，即2001年由国务院建设部审议通过的《商品房销售管理办法》，在这一部门规章中仅仅对商品房销售的一些流程等事项进行了比较概括性的规定，并未对商品房认购书作过多规定，而真正意义上对商品房认购书第一次作较为正式规定的是2012年7月开始实行的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该解释认定认购书等协议形式为预约合同，并对预约合同的定义作了指向。本文意在根据以上相应法律规定，结合现有的实际情况，对商品房认购书的性质、效力等问题作简单的阐述，发表自己相应的看法，希望能够为司法实践提供一些参考意见。本文一共分为六大部分。　　第一章介绍了商品房认购书的法律性质，明确了商品房认购书的含义，介绍了我国商品房认购的立法现状，以及对商品房认购合同的法律性质进行界定，最后论述了预约合同的法律效力。　　第二章阐述了违反商品房认购合同的责任性质，首先描述了违约责任的概念，其次对违反商品房认购合同构成违约责任还是缔约过失责任的争议进行了描述，其次对违反商品房认购合同的责任性质进行了认定。　　第三章详细介绍了商品房认购合同的实际履行责任，在分析实际案例的基础上，对实际履行这一责任形式的可适用性进行分析，对理论上存在的“肯定说”和“否定说”进行辨析，最后得出结论。　　第四章主要对违反商品房认购合同的赔偿责任进行论述，首先列举了实践中的案例，并由此引发了一系列思考，如赔偿损失的性质、范围和如何计算等问题。　　第五章论述了违反商品房认购合同中的定金和违约金问题，不仅描述了在实践中产生的问题，并且对定金和违约金的具体适用加以论述，此外，还对定金和违约金的并用是否有效进行不同情况的分析。　　第六章对商品房认购合同违约的归责原则与免责情形进行了论述。