随着全球生态保护意识和可持续发展观念的不断增强,发达国家在反思其在工业化、城市化过程中的非理性扩张对自然资源,特别是对土地资源所造成的浪费与破坏后,开始通过立法等手段不断规范人们在土地取得、保有、使用等方面的行为,限制人们对土地的过度占有,促进对土地的节约、集约使用。　　中国自改革开放以来,社会经济迅速发展,城市建成区规模不断扩大,城市化水平日益提高,由此带来的城市土地供给和需求之间的矛盾日益凸显。以北京为代表的中心城市核心区的土地利用问题更加复杂,需要通过科学、系统的研究,结合国内外对城市土地利用和产业发展的土地集约利用、精明增长、有机更新等相关理论与实践,对当前城市尤其是核心区发展过程中土地利用问题提出新的思路和建议。　　土地集约利用是指增加土地投入,获得土地最高报酬。一般把单位面积土地上的资本、技术和劳动投入量看作是土地利用的集约度,表示土地与资本、技术和劳动的结合程度。所投入资本、技术和劳动越多,则集约度越高,反之,则越低。土地集约利用是一个动态过程,随着经济社会的发展,人们改造世界和利用自然的能力在不断增强,土地的承载能力也会不断提高,不同历史时期有不同的土地利用集约度。　　土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要,采用一定的现代科学技术的经济手段,扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动,包一括对尚未利用的土地进行开垦和利用,以扩大土地利用范围,也包括对已利用的土地进行整治,以提高土地利用率和集约经营程度。　　精明增长理论是一种在提高土地利用效率的基础上控制城市扩张、保护生态环境、服务于经济发展、促进城乡协调发展和人们生活质量提高的发展模式。美国规划协会认为它是旨在促进地方归属感、自然文化资源保护、开发成本和利益公平分布的社区规划、社区设计、社区开发和社区复兴,通过提供多种交通方式、多种就业、多样住宅,精明增长能够促进近期和远期的生态完整性、提高生活质量。中国学者李彦军指出精明增长的具体内涵包括城市空间紧凑成长、有利于城市资源环境的保护、促进城市经济的良好运行、提高城市宜居性和生活质量四个方面。精明增长是对城市发展问题的全面反思,涉及城市发展的社会与经济、空间与环境、城市规划的设计与管理、法制与实施等各个方面的行动计划,需要政府宏观调控和全民参与。　　有机更新理论认为从城市到建筑、从整体到局部,像生物体一样是有机关联和谐共处的,城市建设必须顺应原有城市结构,遵从其内在的秩序和规律。“有机更新”的核心思想是主张按照城市内在的发展规律,顺应城市肌理,从而达到有机秩序。这是人文复兴与人居环境整体发展的途径,是符合可持续发展的思想,是物质环境的发展到精神文明建设的提高。　　城市土地集约利用研究是在合理的城市布局和用地结构前提下,通过对城市土地的资本、技术和劳动力投入,提高城市土地使用效率和利用效益,使城市土地的经济、社会和环境效益协调统一。为了使研究更具有针对性,以北京金融街区域的土地利用为例,分析城市核心区域土地利用的特征,剖析其由于受到外部及自身诸多土地利用因素的制约,发展过程中暴露出种种问题,综合运用土地集约利用、精明增长、有机更新等理论,以及与北京金融街定位相关的金融产业集聚理论,提出了解决金融街核心区域土地集约利用的途径及建议。　　金融产业集聚指一国的金融监管部门、金融中介机构、跨国金融企业、国内金融企业等具有总部功能的机构在地域上向特定区域集中,并与其他国际性(跨国)机构、跨国公司、国内大型企业总部之间存在密切往来联系的特殊产业空间结构。金融产业集聚具有累积经济性、空间性、层次性、递进性等特征。　　金融街自1993年批准设立以来,通过近20年的发展,金融集聚效应十分显著。金融街聚集了一行三会、三大国有银行总行、两家政策性银行总行、两家清算机构总部,众多商业银行、证券公司和保险公司总部,以及摩根大通银行、瑞士银行和高盛等世界金融巨头,并吸引了中国移动等大型企业。该地区有金融从业人员4.4万,管理金融资产达16.9万亿元人民币,控制了北京市金融资产的将近一半,全国金融资产的五分之一。在“首都建设具有国际影响力的金融中心”战略中占据主导地位,被确定为首都金融主中心区。　　然而,随着北京金融街的日益发展壮大,一些问题逐渐显现,城市基础配套设施严重不足,周边主要交通道路拥堵状况严重。金融功能区配套设施不够完善,无论餐饮、酒店、住宅、娱乐、休闲,还是交通绿地,都与国际金融中心有较大的差距。金融集聚效应的负面效应日趋显现,由于各金融机构总部及大企业的进驻,已经出现了拥挤,而随着现有企业的规模扩张以及大量企业希望入住金融街,办公楼字面积供应非常紧张,导致这一地区的租金普遍高于CBD地区的租金,并且金融街地区的消费成本也明显高于北京其他地区。金融街核心区几乎无新增土地资源供应,拓展新区因拆迁政策发生变化、历史遗留问题较多等因素短期内很难实现规模供应等等,需要结合北京金融街自身特点对传统的土地利用模式进行创新,借鉴国内外城市土地集约利用的成功经验并吸取失败的教训,才能探索出适合北京金融街发展的土地集约利用新发展之路。　　根据城市有机更新理论,城市更新时应注重城市的“整体性”,更新过程中即要充分把握更新地段及其周围地区的城市格局和文脉特征,需要遵循城市发展的历史规律,保持该地区城市肌理的相对完整性,从而确保城市整体的协调统一。北京金融街周边配套区域,如白塔寺地区通过资源置换、业态调整,适度配置金融商务设施和文化设施,为金融街核心区提供商务、休闲等配套支持。　　根据美国“精明增长在线”对城市精明增长理论归纳的十大原则,“多种选择的交通方式”包含于其中,北京金融街区域交通规划可以借鉴国外金融中心区交通设计和运营经验,坚持公交优先的原则,规划建设轨道交通为主、地面公交为辅,地上地下相结合、方便快捷的多元化、立体化交通网络体系,满足不同层次不同运量的交通需求。　　根据土地集约利用理论,土地集约利用是一个动态过程,随着经济社会的发展,人们改造世界和利用自然的能力在不断增强,土地的承载能力也会不断提高,不同历史时期有不同的土地利用集约度。因此,集约利用土地不是寻找最高的土地利用强度,而应寻找最优集约度或最佳集约度,使土地利用的经济效益与环境效益、社会效益相统一。由西城区政府牵头,与金融街区域内拥有土地、办公楼宇等资源的大型企业(如北京市建工集团、北京市市政路桥股份有限公司等)签署战略合作备忘录的形式进行资源置换,既有效的盘活了大企业的资产,又达到了引入金融相关企业入驻金融街的目标。　　根据金融产业集聚的“累积经济型”,金融产业集聚通过金融资源与地域条件协调、配置、组合的时空动态变化,进而在一定地域空间生成金融地域密集系统的变化,必然带来对区域经济的发展产生着深刻的影响,形成金融产业集中——金融产业集聚——区域经济发展的逻辑链。西城区政府在北京金融街区域通过“腾笼换鸟”(如北京首都时代广场收购后整体出售给中国人保集团及其控股公司、金亚光大厦收购后整体出售给中国石油天然气集团)的模式将与金融领域相关度低的、聚集效应低的零散产业收购、整合、打包转让给有金融行业背景、经营规模大、盈利能力强、有明显聚集效应和带动效应的优质企业。培育过层次金融市场(如建立全国中小企业股权转让系统,将中关村代办股份转让试点逐步发展为全国性场外交易市场),有效增加和扩展北京金融街的功能和业态,提高北京金融街地区的产业价值。　　北京金融街区域发展面临着新的机遇与挑战,针对金融街区域土地集约利用的各项建议均在相关理论的指导下提出,具有较强的现实意义及可操作性,若能在实践中与时俱进的完善各项建议并付诸实施,定能为北京金融街区域土地集约利用产生深远影响。