目前,越来越多的城市开始注重相互之间的互联互补效应,并逐渐向城市一体化方向发展。在大型城市房价节节升高的背景下,随着一体化进程的不断深入,部分中小型城市的房价出现了超常规上涨。以开封市为例,从“一体化”开始至今,商品房均价已由省内的中下游水平上升至前列,其年增长率达到了37.5%,远远超过其经济增长的速度。鉴于此,为了量化“一体化”的影响,本文对中小城市住宅市场进行了研究。在研究过程中,本文根据一体化城市住宅市场所具有的特征,系统地阐述了交通与住宅价格、投机与住宅价格以及“洼地效应”与住宅价格之间的关系,并根据实际情况,得到了一体化对中小城市住宅价格影响较大的因素,即一体化因素。然后结合传统住宅价格影响因素,建立了一体化下的中小城市住宅价格评价体系,并利用主成分分析法,得到了一体化因素在影响因素中所占的比例,从理论的角度解释一体化对中小城市房价的影响。最后实证分析主要是为了量化一体化影响的程度,并对Hedonic模型的可行性进行进一步验证。通过对开封住宅市场的研究,最终得到了郑汴一体化对开封住宅市场的影响程度,其成果为了解开封市住宅价格的构成提供了理论方法,为政府更好地对房地产市场开展科学有效的综合治理提供了参考。