房地产合作开发促进了土地与资金的结合,具有整合资源、化解风险的意义,是房地产市场化进程的必然产物。然而,由于此类开发涉及的资金庞大、程序复杂、加之相关法律不完善,实际开发过程中仍面临诸多问题。房地产合作开发合同是此类开发中最常见的合同,引发的争议十分常见,尤其此类合同效力与转性问题引发的纠纷最多。本文旨在分析房地产合作开发合同涉及的法律关系,着重探讨研究其中引发争议最多的法律问题,针对我国现行法律规定和相关制度没有得到补充和完善的情形,借鉴国内外学者的研究成果,从立法、执法层面去寻找解决房地产合作开发合同纠纷的对策,促使此类开发步入合法有序的轨道。本文以房地产合作开发合同为研究对象,基于理论与实践,探讨防范、减少此类合同纠纷的法律途径与对策,主要从以下四部分展开论述。第一部分阐述房地产合作开发合同基础法律问题。首先,结合我国房地产法律法规阐述了房地产合作开发的基本概念;其次,参考学界观点并结合房地产开发实践,论述了房地产合作开发存在的形态和模式。在此基础上,系统地阐述了房地产合作开发合同的法律概念、法律特征与法律性质。第二部分探讨房地产合作开发合同的效力问题。从合同成立与生效的一般原理出发,围绕房地产合作开发主体资格、土地使用权性质与取得方式和行政审批,分析房地产合作开发合同的成立与生效,阐述影响此类合同效力的因素。第三部分分析房地产合作开发合同转性问题。首先,从法理上寻找房地产合作开发合同转性的依据,有意思表示说与无效法律行为转换说。其次,分析阐述房地产合作开发合同四种常见的转性情形,即名为合作开发实为土地使用权转让、名为合作开发实为房屋买卖、名为合作开发实为借贷及名为合作开发实为房屋租赁,着重探讨此类合同转性的成因及转性后效力的认定。第四部分阐述房地产合作开发合同的完善构想。针对此类合同立法存在的缺陷以及行政监管不力、执法不严的现状,从完善我国房地产立法与加强行政干预两方面建言献策。提出将房地产合作开发合同作为有名合同列入法律,明确此类合同的法律概念与性质并增加对合同的指导性规定;同时完善此类合同效力与转性条款的相关规定,要求合同当事人均应具备房地产开发经营资质、严格限制划拨土地与集体土地参与房地产开发、禁止采用补办行政手续的方式补正合同效力、合同无效后恰当地平衡当事人各方利益、扩大意思表示理论的适用范围;最后建议加强对房地产合作开发合同的行政干预,应建立此类合同的预审制度、切实做好行政审批工作、加大对违法行为的处罚力度等。