城市综合体，国内亦称为豪布斯卡（HOPSCA），是指综合了城市生活中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐、交通等多项因素的复合体。自从20世纪90年代城市综合体于国内首次出现以来，随着经济的发展与城市的扩张，我国城市综合体的开发建设规模也不断扩大，呈现出一派繁荣的景象。在二十五年的发展过程，万达集团以其优秀的企业文化和科学的战略规划实施，始终坚持创新，积极打造企业的核心竞争力，从而在现阶段构筑了成功的城市综合体运营模式，为行业树立的标杆。为了更好认识万达城市综合体的运营模式，为企业与行业发展提供参考，本文运用PEST模型、五种力量模型、价值链模型及SWOT分析法等工具，从外部与内部战略基础的角度探讨万达城市综合体运营模式的特色及其形成，并从外部环境及组织内部因素变化的角度论述现有运营模式的战略优化方向。通过研究，本文得出如下结论：万达城市综合体基于独特的运营模式（包括选址、拿地、设计、开发、租售、扩张及盈利七个方面），在市场定位、资产运营、品牌建设等三个方面上有着显著的战略特色。而其战略特色的形成与内、外部战略基础是密切相关的，在企业发展过程中，万达集团成功抓住关键机会和回避主要威胁，充分利用优势与克服劣势，从而实现其战略目标与企业愿景。目前，万达城市综合体已经在土地获取、规划设计、开发建设、产业扩张、商户资源、盈利模式等方面六个方面具备优势，针对这些优势而进行的商业资源整合，形成了万达城市综合体的核心竞争力。随着企业的发展，外部环境及组织内部要素都将不可避免地发生变化，为了保持竞争优势，万达集团可以通过战略调整、公司治理、组织结构、人力资源、企业文化、品牌建设六个方面进行优化。