房产业作为资金密集型行业,在土地购置、建设开发过程中需要大量的资金投入。房企对外源性资金的依赖决定了其对国家宏观调控政策的敏感度要远高于其他行业,因此,在国家货币政策收紧时期,地产行业往往寻求隐性资金链度过寒冬,同时也为企业日后的经营发展埋下了风险的种子,明股实债就是其中的典型代表。港城置业与新华信托破产纠纷案是人尽皆知的房企明股实债失败案例,近年来,阳关城、中国奥园、龙光地产业更是因为明股实债融资闹得沸沸扬扬。明股实债融资能够通过对交易条款的设计使得交易双方规避监管,于房企而言,一方面可以缓解其所受的融资约束获得充足的融资款。另一方面,在会计处理时,明股实债融资中往往通过将投资方注入的资本计入合并层面的少数股东权益,这一会计处理能够使“实债”得到隐匿,从而有效降低财务杠杆、优化合并报表甚至提高表内融资能力。然而正是由于其本质是债务而非真实股东投资,因此房企需要在约定期限内归还融资款项并且支付较高的利息,如若房企大规模债务到期将会引起流动性风险,房企表外负债带来的风险亦不可避免的转嫁到了投资者的身上,2019年宣告破产的颐和地产就是一个明显的案例。据广东证监局公布,截至2019年5月31日,颐和地产共有超过50亿元的未披露到期债务违约,债务违约很快使得颐和地产走向破产清算,然而这并不只是房地产行业里的特例。微观看,房企可能由于会计计量和信息披露的规范性没有完全到位,使集团整体的明股实债融资债务属性没能向投资者充分揭示,造成集团总体实质性过度债务融资,偿债能力趋于脆弱。从市场整体角度来看,明股实债融资模式在满足融资方资本补充或股权重组需求的同时,由于其债性的存在,且债务风险在存续期内未必能得到缓释,可能继续加大其财务杠杆,增大破产风险,存在导致宏观经济下行等不利情景下的系统性风险隐患。房企的明股实债类融资行为由于其具有隐蔽性,有可能导致报表使用者难以判断其真实债务规模而做出错误的投资决策。本文以龙光地产为例,结合明股实债融资的制度背景与信息不对称、实质重于形式等理论文献基础,深入分析这一融资模式的实现路径与风险,重点集中于利用公开的财务报表信息对案例公司明股实债融资行为进行风险识别,最后提出针对这一融资模式的风险应对,即相关政策建议,以期为资本市场投资者、监管层以及中介机构提供实质性参考建议。