党的十九大提出坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,成为我国住房领域的大政方针。在此背景下,政府密集出台一系列政策,旨在推进住房租赁市场快速发展,住房租赁资产证券化也将作为重要金融手段得到长效推动和支持。长租公寓凭借品牌化运营、精细化管理和标准化售后服务等优势能够更好的满足当前住房租赁市场的需求,发展潜力巨大,长租公寓行业规模化成为未来发展趋势。但与此同时,长租公寓行业发展面临两大问题:一是受制于轻资产运营模式,整体规模不大,主体信用不足,融资渠道单一,特别是传统融资渠道受阻;二是作为长租公寓主要信用支撑的租金收益,其难以特定化,现金流不稳定的特点以及租金收益权法律性质上的模糊,导致其在证券化过程中直接作为基础资产发行证券化产品存在局限性。因此,针对长租公寓行业发展问题,如何选择最优的融资方式以及设计具有应用价值的金融产品,成为破解长租公寓融资困境,实现规模化发展的关键。本文选取国内首单公寓行业ABS产品—魔方公寓ABS作为研究对象,结合长租公寓发展痛点和一般性问题,探索与当前长租公寓发展模式和融资特点相适应的长租公寓金融支持方案,研究魔方公寓ABS所提供的的轻资产类型长租公寓融资解决方案的应用和推广价值,并为长租公寓行业长期发展及融资方式创新提出相关启示和建议。本文一共六章,围绕提出并分析问题-解决问题-得出启示的逻辑思路展开,并以此贯穿全文。第一章绪论,主要说明研究背景和意义,对案例涉及的相关理论和文献进行梳理,并对全文的研究内容、逻辑思路及研究方法进行阐释,指出研究过程中可能的创新及不足之处。第二章长租公寓发展介绍及分析,首先对长租公寓的概念、主要模式、发展潜力进行介绍和分析,其次重点针对长租公寓行业发展中存在的痛点展开分析,并初步得出解决问题的思路,引出魔方公寓ABS为代表的解决方案。第三章介绍魔方公寓ABS概况,为案例分析奠定基础。第四章和第五章都属于案例分析部分,针对长租公寓行业发展中两大痛点,主体信用不足导致的融资困境以及租金收益为基础资产进行证券化的局限,分别从最优融资方式探索和适用证券化产品结构设计两个角度展开具体分析。其中第四章主要采用对比分析的方法,根据现阶段长租公寓四类主要融资方式的现状和特点,分析以主体信用为主的传统融资方式和以资产信用为主的证券化融资方式对于魔方公寓的适用性。第五章主要分析魔方公寓ABS的产品设计,从交易结构设置、信用增级手段、现金流预测、风险及防范措施四个层面进行研究,探索魔方公寓ABS产品设计的应用和推广价值。第六章案例总结与启示,归纳总结魔方公寓ABS的有益经验和需要完善的地方,得出长租公寓行业发展和融资的启示建议。通过全文分析总结,本文得出如下启示:第一,长租公寓行业选择资产证券化方式融资,有助于突破主体信用的限制,拓宽长租公寓企业融资渠道,是当前长租公寓行业破解融资困境,实现规模发展的最优融资选择;第二,创新证券化产品设计,采用双SPV交易结构及相应增信手段,以租金收益为支撑,构建符合资产证券化要求的基础资产,是当前长租公寓企业证券化融资的可行模式。魔方公寓ABS产品设计具备应用和推广价值。