基础设施建设投资是我国拉动国民经济增长的重要手段之一,PPP模式是目前我国除政府直接投资以外,占据主流的基础设施建设投资模式。据国家统计局公布数据显示,近年来我国固定资产投资额增长率呈逐年下降趋势,其原因之一可能与PPP项目融资、尤其是社会投资方的资本金融资难有关。PPP项目投资金额大、项目周期长,社会资本方参与投资PPP项目时,按政府规定必须以一定的比例投入项目资本金。因而出现企业自有资金无法支撑对PPP项目的持续资本金投入,为此社会资本方必须寻求新的融资模式。私募REITs曾经是PPP项目常用的资本金融资模式,其优势在于实现社会资本方的资本金退出、改善财务状况,在PPP项目全面推广初期带来了积极的效果。2019年国务院发文,严禁借贷资金及明股实债类资金作为项目资本金,PPP项目原常用的资本金融资模式被禁止。本文选取TJ集团的私募REITs作为PPP项目资本金融资案例,探析用于PPP项目资本金融资的私募REITs的结构设计、融资效果及存在的问题。案例分析表明,私募REITs的融资方式确实起到短期大额融资的效果、支持了企业扩大对PPP项目投资的需求,规避了PPP项目资本金对社会投资方的严格限制,也有效的降低了投资方的负债率,对PPP项目投资的快速发展起到了积极的作用。但是,私募REITs的融资方式一方面使得项目实际杠杆率超出风险控制的合理范围,加大了社会资本方的财务风险;另一方面,其融资期限与PPP项目不匹配,未能根本上解决项目的资金需求,也给项目投资积累了越来越大的风险。针对上述问题,本文通过具体案例分析,进一步揭示PPP项目资本金制度的固有问题,探析PPP项目的融资机制及其配套制度的改革途径,同时,笔者认为REITs模式作为一种创新的融资模式,与PPP项目融资需求更为吻合,也符合国家的政策规定,或许能为PPP项目的持续发展、为促进我国的基础设施建设投资提供另一种有效的融资模式。