党的十九大提出建设“智慧社会”,并将构建“智慧社会”与科技强国一并确定为数字中国的重要组成部分。随着“生态文明”被写入宪法之后,绿色、智慧成为我国经济发展遵循的新法则。2019年我国举行首届“智慧物业管理创新大赛”,明确提出要推动中国物业向智慧化发展,提升物业的数字化、智慧化程度。2020年新冠疫情爆发,智慧物业为疫情防控提供有力的支持,社会各界也更加认识到物业管理对于整个社会管理的重要性。本文以新时代物业发展为契机,关注智慧物业发展的整体态势,智慧化建设作为物业与业主沟通的桥梁,发挥的有效作用大小,取决于物业服务效率,而效率要受到很多因素的影响和制约,为此,效率评价及其制约影响因素更值得深入研究,本文从物业智慧化建设出发,以理论与实证相结合为基础,对其效率进行更深入分析和评价。首先,对物业服务、服务效率、智慧物业等这些核心概念进行界定,在此基础上,梳理和总结理论支点,即物业服务相关理论、服务效率相关理论、智慧物业的相关理论。其次,从智能安保、智能停车管理、智能家居、智能感知、智能耗能监控五个方面归纳智慧物业的服务效果,对其成效复盘。再次,基于已获得文献,构建了智慧物业服务效率评价及其影响因素指标体系,研究智慧物业服务的效率变化,结合服务客观运行特征,使用DEA模型对物业整体服务效率进行测度,利用服务效率测算结果,综合分析14家物业企业服务效率的类型;通过研究了智慧物业服务的全要素生产率变化,使用DEA-Malmquist指数分析2015-2019年间的投入与产出变化,分析服务效率全要素生产率的影响因素和变化状况。根据实证数据分析发现,投入资本进行智慧化转型的物业企业都在一定程度上提升了物业服务的质量和物业管理的效能,虽然有一些企业在智慧化转型过程中出现投入和产出不平衡的情况,但整体上可以归为发展尝试中的问题,只要通过合理的制度规范和企业规范管理都能有效的规避和处理。